売却を成功に導く考え方

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物件の形態ごとに覚えておきたい成功のポイント

不動産売買はほとんどの方にとって初めての経験になるものです。ですから、不動産売却を成功させるためには、まず正しい知識を身につけておくことが近道となります。広島・福山・山口の地域密着型不動産会社・ダイシン都市開発が土地売却、戸建て売却、マンション売却成功のポイントをご紹介いたします。

土地売却成功のポイント

土地の売却を成功させるためには買主様の立場に立って考えてみることです。測量などを適切に行い、安心できる売買環境を提供しましょう。また、売却には費用や税金が必要となります。いざという時に焦ることがないように、事前に準備をしておきましょう。

土地の売却に必要な費用と税金を把握しておこう

土地の売却にはさまざまな費用や税金がかかります。具体的にどのような諸費用がかかるのか表でまとめましたのでご覧ください。

土地売却でかかる費用
仲介手数料 売却を仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。
繰り上げ返済手数料 売却した土地にローンが残っていて、売却に際して一括返済する場合にかかる手数料です。
測量費用 地積測量図作成時に土地の大きさを正確に測るための費用です。
解体費用 土地のみを売却するため、古家などの建物の解体が必要な場合に発生する費用です。
土地売却でかかる税金
印紙税 売買契約書に貼り付ける印紙代金です。契約書記載の売却代金により変動します。
抵当権抹消の登録免許税 抵当権が残っている場合に支払う必要がある税金です。
譲渡所得税(所得税・住民税) 土地の売却で利益が発生した場合にかかる税金です。

土地の書類を集めておこう

土地の書類を集めておこう

土地の売却にはさまざまな書類が必要となります。

たとえば、運転免許証やパスポートなど売主様の身分を証明するものが必要です。それとともに「登記権利書」や「登記識別情報」といったものは売主様が法的に土地の所有者であると認める書類であり、売却時に必要となります。

また古い土地の場合、権利が複雑に絡み合っていたり境界が曖昧になっていたりすることも珍しくありません。「土地測量図」「境界確認書」なども必要になりますので事前にご用意ください。

土地の書類を集めておこう

土地を綺麗な状態にしておこう

土地の売却をスムーズに進めるためにも、土地はきれいな状態にしておきましょう。

長年使っていない土地は雑草が生え放題になっていることが珍しくありません。また、不要物が残っていたり、ゴミを捨てられていたりすることもあります。このような荒れた状態では、購入希望者様を現地案内する際に良い印象を持たれにくくなってしまいます。もし売却が決まったとしても、交渉の段階で買主様から減額をお願いされる可能性は否めません。

スムーズかつ適正な価格で売却できるよう、現地案内までに土地をなるべくきれいな状態にするようにしてみてください。

土地の売却で注意しておきたいケース

土地の売却で注意しておきたいケース

土地売却は取引される金額が大きいこともあり、権利問題や法律問題など注意すべき点がいくつかあります。土地売却でトラブルが発生しないためにも、売却前に対処しておきたいケースについてご紹介していきます。

隣接地との境界が曖昧になっている 土地の境界は売却前に必ずハッキリとさせておきましょう。曖昧なままでは売却時に隣接地所有者とトラブルになることがあるためです。

もし境界標がない場合は土地家屋調査士に依頼をして境界確定図を取得しましょう。また、売却前には法務局で公図を取得し、隣接地との境界を確認して土地の状態を明確にしておくと安心です。

古家付きの土地 古家付きの土地はその古家の状態によって状況が異なります。状態が良く古家のニーズがある地域であれば残したまま売却するのも良いでしょう。しかし酷く劣化している状態の場合、解体して更地にした方が売却はスムーズに進みます。状況に応じて対処していきましょう。

相続した土地の売却 相続した土地の売却には注意が必要です。まず前提として土地を売却できるのは土地の所有者のみとなります。そのため、相続した土地は相続登記を行わなければ売却することができません。また、土地を相続した場合でもその価値に応じて相続税の支払いが発生する可能性があります。相続税申告期限は相続発生から10か月以内となりますので覚えておいてください。

相続税の支払いや相続人同士での分割を目的として土地を売却する場合、なるべく余裕を持って行動することをおすすめします。急いで売却すると相場より低い価格で売ることになる可能性が高いためです。また、相続前に土地を売却すると現金での相続となり、分割がしやすく時間的余裕があるため高く売れるメリットがあります。しかし現金は不動産よりも相続税評価額が高くなるため、相続税の支払い額が多くなる可能性がありますので注意しましょう。

遠方の土地を売却する 現在住んでいる場所から遠い場所にある土地を売却する場合は必ず土地所在地域にある不動産会社に相談しましょう。地元の不動産会社であれば相場やニーズに詳しくスムーズに売却を進めやすいためです。

遠方であっても代理人を立てたり不動産会社が代理で契約を行う持ち回り契約を活用したりすれば、現地に赴かなくても売却手続きを進めることができます。この場合、不動産会社との信頼関係が大切になりますので、仲介契約を結ぶ際には報告が必ず行われる専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

賃貸中の土地を売却する場合 現在進行系で貸し出している土地を売却する場合、立ち退き後に売却もしくは貸したままで売却する2つの方法があります。

立ち退きしてもらう場合は立ち退き料が必要ですが、さまざまなことに利用可能な素の状態の土地として売却することが可能です。

一方、賃貸したままの土地は収益不動産をオーナーチェンジする、という形で売却します。このケースでは投資家または投資物件に興味を持つ方に向けて売却が進められます。利回りが重視されますので、収益性に魅力のある土地であれば検討しても良いでしょう。

成功するための売るタイミング

不動産をより高く売却するためには売り出しのタイミングを見計らいましょう。なぜなら、売るタイミングによって売却価格が変動する可能性があるためです。

不動産売却を成功させる売るタイミングについて解説していきます。

不動産取引の基本は安く買って高く売ることです

不動産取引の基本は安く買って高く売ることです

相場のあるものは「安く買って高く売る」これが基本となります。もちろん不動産取引においてもこの考え方は同じです。

不動産相場はそこまで大きな変動が起こらないものの、2008年のリーマンショックでは価格が急落し、2013年以降は安定した上昇トレンドになっています。つまり、このケースでいえば2008年の下落後に不動産を購入して2013年以降に売却、というタイミングであれば大きな利益が期待できたわけです。

必ずしもうまくいくわけではありませんが、安く買って高く売る、その基本を頭にいれておき、最も得しやすい売却のタイミングを見計らいましょう。

買ったときより相場が上昇しているならば売却の良いタイミングです

買ったときより相場が上昇しているならば売却の良いタイミングです

将来の社会情勢を読み解き相場の流れを正確に予測することはプロの投資家でも難しいことです。しかし、「いまの相場は買ったときより高い、買ったときより安い」という判断は決して難しくありません。相場が高騰し高く売れる状況であるならば、売却するのに良いタイミングである可能性が高いといえるでしょう。

不動産を売却しやすい季節があります

不動産を売却しやすい季節があります

1~3月は不動産売却をしやすいシーズンです。これは日本の年度の変わり目が関係しているためです。

日本において3~4月は年度の変わり目で引越し繁忙期となっています。実はこのタイミングで不動産を購入しようと考える人も多く、1~3月は不動産売却が狙い目となるのです。同じように、移動が多い9~10月の秋頃も不動産売却がしやすいタイミングとなっています。

住み替えは売却と購入のタイミングを合わせることが大切

住み替えは売却と購入のタイミングを合わせることが大切

住み替えを検討している場合は、新居に移り住むタイミングに合わせて売却することが大切です。

たとえば、現在未完成の新築マンションへ住み替える場合、マンションが完成するタイミングに合わせて売却を進めると良いでしょう。タイミングを同時期にすることで、仮住まいや二重ローンといったリスク負う可能性を減らせるためです。

ただし、特定エリアで同時期に売却が集中する場合は注意が必要です。たとえば大規模マンションが建築される場合、多くの人がそこに移り住む可能性があります。そして完成のタイミングに合わせて近隣エリアで似たような条件の中古物件が売り出されることが予想されるでしょう。そうなると、周辺の中古物件相場が下がってしまい、思うような価格で売却できない可能性がでてきます。このようなケースでは仮住まいを検討し、早めに売却を進めて高値で売りぬく、というのも戦略のひとつになります。

税制との関連も売却のタイミングに影響する

不動産を売却する際には物件の所有期間も考慮しましょう。売却により利益が出た際に発生する税率に大きな違いが出るためです。

不動産を売却した際に譲渡所得(利益)が発生した場合、それに応じた所得税や住民税が課税されます。実はこの税率、不動産を所有していた期間によって変化するのです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

区分 所有期間 税率
所得税 住民税
短期譲渡 5年以下 30.63% 9%
長期譲渡 5年超 15.315% 5%
軽減税率の特例(居住用財産) 10年超(譲渡所得6,000万円以下の部分) 10.21% 4%
10年超(譲渡所得6,000万円超の部分) 15.315% 5%

このように、売却する不動産の所有期間が短いほど税率が高くなります。また、自宅(居住用財産)の売却では譲渡所得の課税が軽減される特例が適用できる可能性があります。ただし、その特例も所有期間が要件となる場合があるため注意が必要です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

各種特例 所有期間
3,000万円の特別控除 所有期間は問われない
買い替えの特例 10年超
譲渡損失の繰越控除 5年超

このように不動産の売却には適したタイミングがあります。相場、季節、税金はもちろん、住み替えなどご自身の都合なども考慮した上で、最適な売り出しタイミングを見つけていきましょう。もちろん、当社ではお客様のご事情を伺った上で、最も利益が出やすい適切なタイミングをご提案いたします。

戸建て売却成功のポイント

一戸建てをご売却される際には間取りや物件の状態だけでなく、土地の境界線や接道状況、土地の形状や隣地の有無なども重要になってきます。もし土地の境界が曖昧であるなどの場合、売却後にトラブルとなる可能性があるので注意が必要です。

ここでは戸建ての売却を成功させるポイントをご紹介していきます。

戸建てならではの査定ポイントをチェック

戸建ての査定はマンションとはまた異なる査定ポイントがあります。

たとえば、木造一戸建ては築20年までで価格が大きく下がり資産価値もほぼなくなるのが一般的です。しかし、手入れがしっかり行われていて状態が良ければ高値がつくこともあります。そのまま住むことはもちろん、リフォームすれば快適に住めるためです。

具体的に、戸建てにおける査定のポイントをご紹介していきます。

周辺環境 公共の交通機関や公共施設、商業施設が近隣にある場合は評価が高くなります。また、地域に設置されている防犯カメラの数など治安面も考慮されます。
接道状況や幅員 土地が接している道路の数も重要なポイントです。角地で複数接道していたり、南面が接道していると評価が高まります。
また、建築基準法の兼ね合いで幅員4m以上の道路と接しているか否かも重要なポイントとなります。
土地の形状 土地の形状は長方形であると使い勝手が良いため高評価です。狭小地や変形地は評価が低くなる傾向にあります。
日当たりや眺望、風通し マンションなどと同様に日当たりの良さは高評価のポイントです。周囲に高い建物がない、ひな壇の土地に建てられているなどの場合は評価が高くなります。
また、眺望や風通しの良さも住みやすさにかかわるため評価されるポイントです。
築年数や建物の状態 木造の場合は築20年になると資産価値がほぼないとされています。ただし、大切に使われていて適切な修繕や手入れが行き届いている物件は古くても評価が高くなる場合もあります。
広さや間取り 広さや間取りも査定で見られるポイントです。ただ広く部屋が多いだけでなく、生活動線がしっかり確保されているかをチェックされます。
水回り キッチン・お風呂・トイレなど水回りは生活の基盤となる部分であるためしっかりとチェックが入ります。黒カビの発生などはないか、水漏れしていないか、タイルのひび割れはないか、などを見られます。事前に清掃などをしておいても良いでしょう。
雨漏りやシロアリ被害 雨漏りやシロアリ被害が発生していると査定に大きく響きます。売却前に点検を行い、もし発生しているのであれば適切な対応をしておきましょう。
戸建て売却に必要な費用と税金をチェック(リライト)

戸建てを売却するにはさまざまな費用や税金がかかります。売却した代金から支払うことになり、売却価格がすべてそのまま手に入るわけではないためご注意ください。

戸建て売却時に必要となる費用や税金を以下に表でまとめますのでご覧ください。

仲介手数料 仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。
最大で(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税がかかります。
印紙税 売買契約書に貼り付ける印紙の代金です。売却金額により1,000~6万円かかります。
抵当権抹消費用 売却する不動産に抵当権がついている場合それを抹消する手続きが必要です。司法書士への依頼で5,000~2万円程度かかります。
譲渡所得税 売却により利益が発生した場合にかかる税金です。売却した年の1月1日時点までの保有期間によって税率が変化します。
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%で保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%となります。
ローンに関する費用 ローンを組んでいた金融機関へ一括繰り上げ返済をする際にかかる手数料です。金融機関により5,000~3万円程度かかります。
その他、かかる可能性のある費用 測量・解体・ホームインスペクション・クリーニングなどを行った場合、それぞれに費用がかかります。また引越し費用もかかりますので忘れないようにしましょう。

物件の長所・短所は何のか把握しよう

物件の長所・短所は何のか把握しよう

戸建ての売却を成功させるためには、物件の長所・短所をご自身で把握しておくことです。

主観だけでなく買主様の立場に立って客観的な視点から物件の長所・短所を考えてみましょう。長所については立地や面積、建物の状態などさまざまなものがアピールポイントになります。内覧にきてくれた購入希望者様が「こんな家に住みたい」と思ってくれるよう、長所をしっかり伝えていきましょう。

また、短所についてもしっかり把握しておいてください。不動産売却はただ物件を売るだけではありません。金額の大きい取引だからこそ、人と人との信頼がポイントになります。そのため、良いところばかりではなく、悪いところを含めて物件の正しい姿や情報をお伝えすることが大切です。外側からは見えにくい建物の損傷や水回りの状態なども包み隠さず購入希望者様へお伝えしましょう。そうした裏表ない態度が購入希望者様の信頼を得ることにつながり、売却へとつながります。

マンション売却成功のポイント

不動産の売却はほとんどの方にとって初めての経験です。だからこそ、「希望に近い形でマンションを売却できるだろうか」と不安を感じてしまっても仕方がありません。
売却への不安を解消しマンション売却で成功する、そのために押さえておきたいポイントをご紹介していきます。

マンション売却の諸経費は事前に準備しよう

マンションの売却では不動産会社へ支払う仲介手数料などの各種費用や、印紙税などの税金がかかります。実際にどれくらいの費用・税金がかかるのかまとめましたのでご覧ください。

仲介手数料 仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。
最大で(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税がかかります。
印紙税 売買契約書に貼り付ける印紙の代金です。売却金額により1,000~6万円かかります。
抵当権抹消費用 売却する不動産に抵当権がついている場合それを抹消する手続きが必要です。司法書士への依頼で5,000~2万円程度かかります。
譲渡所得税 売却により利益が発生した場合にかかる税金です。売却した年の1月1日時点までの保有期間によって税率が変化します。
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%で保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%となります。
ローンに関する費用 ローンを組んでいた金融機関へ一括繰り上げ返済をする際にかかる手数料です。金融機関により5,000~3万円程度かかります。
その他、かかる可能性のある費用 測量・解体・ホームインスペクション・クリーニングなどを行った場合、それぞれに費用がかかります。また引越し費用もかかりますので忘れないようにしましょう。

これらの費用・税金は物件売却価格の5~7%ほどが目安となります。売却時にはある程度予想しておき、事前に準備しておくようにしましょう。

また、譲渡所得税については売却するマンションの所有期間によって税率が変動します。具体的には以下のようになりますのでご確認ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

区分 所有期間 税率
所得税 住民税
短期譲渡 5年以下 30.63% 9%
長期譲渡 5年超 15.315% 5%
軽減税率の特例(居住用財産) 10年超(譲渡所得6,000万円以下の部分) 10.21% 4%
10年超(譲渡所得6,000万円超の部分) 15.315% 5%

このように所有期間が5年以下・5年超で大きく税率が変わります。さらに10年超になると6,000万円以下の部分については大きく税率が軽減される点も注目です。3000万円特別控除や買い替え特例制度などもありますので、売却価格だけでなく支払う税金も考慮した上でどのようにマンション売却を進めるか計画していきましょう。

マンション売却時に注意すべきポイント

マンション売却時に注意すべきポイント

マンションの売却ではそのケースによって注意しておくべきポイントがあります。

住み替えの場合 住み替えをご検討でしたら、売却と購入どちらを優先させるべきか迷う方も多いのではないでしょうか。結論から言うとどちらも同時に進めた方がリスクは少なくなります。
売却を優先する場合は仮住まいや引越し費用がかかりますし、購入を優先した場合は売却を急ぐため売却価格が低くなることやローンの二重払いといったリスクがあります。売り・買い先行によるメリットもありますが、リスクを考えるとなるべく同時に進めるほうがスムーズです。

共有名義のマンションを売却する場合 共有名義のマンションを売却する場合は共有している全員の同意を得なくてはいけません。買主様と交わす売買契約書には、共有者全員の署名・実印が必要となります。共有名義人が遠方に住んでいる場合などは準備に手間がかかりますのでご注意ください。

ご自身の持ち分のみを売却する場合は「所有者移転登記」を行います。事前に共有名義人に知らせておくとトラブルや混乱が起きにくいでしょう。

相続したマンションを売却する場合 相続したマンションを売却する場合はまず相続登記を行います。万が一名義人が被相続人のままだと売却を進めることができないためご注意ください。

また、相続前に売却する場合は相続する財産が不動産から現金に変わるため、相続税について確認しておいた方が無難です。不動産のままであれば相続税評価額が低くなりお得となりますが、現金はそのまま額面通りの金額になるためです。

賃貸中のマンションを売却する場合 賃貸中のマンションを売却する場合、貸している人がいる状態であればオーナーチェンジという形で売却することができます。このケースでは収益物件としての利回りが評価対象に入りますので、周辺の物件と利回りを比較して売却活動を進めましょう。

立ち退いてもらう場合は通常の物件として売却できますが、立ち退き費用や退去までに時間がかかるためすぐに売却したい方にはあまり向きません。

お客様のご事情やご希望により最適な方法が異なりますので、まずは当社スタッフにご相談くださいませ。

不動産売却は地域密着型の「ダイシン都市開発」へお任せください

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ダイシン都市開発は、広島・福山・山口の地域密着型不動産売買専門店です。

当社では地元出身の経験豊富なスタッフが多数在籍し、お客様の利益を追求するため「高く・早く」販売することを意識しております。事実、ダイシン都市開発は年間300件以上の販売実績を誇り、多くのお客様からご愛顧いただいております。

当社の強みは地域密着型の不動産会社として地場のネットワークを活用できるところです。そしてお客様のことを第一に考えて親身になってヒアリングを行い、理想を叶える最適なご提案ができます。不動産売却をお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。

当社では売却を検討されている不動産の無料査定を承っております。売却すべきか、それとも持ち続けるべきか、とお迷いでしたらどうぞお気軽に査定をご依頼くださいませ。