住宅ローン返済中でもお家を売却できる？！手順や条件など徹底解説！

この記事で分かること

ローン返済中でもお家は売却可能？

住宅ローン返済中でもお家は売却可能です。

住宅ローンを組んでお家を購入した場合には金融機関の抵当権が不動産に設定されています。
よって、そのままの状態では売却することができません。

抵当権とは、住宅ローンの返済が難しくなった時に備えて、担保となる不動産に金融機関が設定するものです。

ここからは、お家を売却するために必要な準備や抵当権の抹消方法、売却方法など詳しく解説していきます。

ローン返済中のお家を売るために

住宅ローンが残っているお家を売却するには２つの条件を満たす必要があります。

条件とは「住宅ローンを完済する」「抵当権を抹消する」
この２つを満たすことで住宅ローン返済中のお家を売却することができます。

一般的に抵当権が付いたお家は売却することができないため、売却するには抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権は住宅ローンを返済することで抹消できます。

住宅ローン返済中にお家を売るには、２つの条件をクリアできるか確かめるために、ローンの残債がいくらあるのか、売却額でローンの完済はできるのかを確認することが大切です。

詳しく説明していきます。

ローン残債の確認

まずは、住宅ローンの残債がいくらあるのか確認しましょう。

お家を売却するために住宅ローンを完済するには、返済計画を立てなければなりません。
住宅ローンの残債を確認する方法は３つあります。

• 返済予定表で確認
• 残高証明書で確認
• インターネットバンキングで確認

返済予定表で確認

返済予定表とは、毎月の返済額や元金と利息の内訳、借入金残高などが記載されている書類です。
返済計画表や償還予定表と呼ばれることもあります。

この書類は住宅ローンを契約した金融機関から発行されます。
郵送やWeb発行など金融機関ごとに発行形態が異なります。

返済予定表が手元にない場合は、金融機関に確認して再発行してもらいましょう。

残高証明書で確認

残高証明書とは、年末時点での住宅ローンがどのくらい残っているのか公的に証明する書類です。

多くの金融機関は１０月～１１月頃に郵送してくれます。

しかし、発行には手続きが必要な場合もあるので注意が必要です。
発行の手続きから通常１～２週間程度で届きます。

インターネットバンキングで確認

インターネットバンキングを導入している金融機関の場合、Web上で住宅ローンの残高照会を行うことが可能です。

インターネットバンキングではリアルタイムで残債の確認ができます。

売却予定価格の調査

次にお家がどのくらいで売却できるか売却の予定価格を調べましょう。

お家の売却予定価格を調べるには不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

また、過去の取引データを基にお家の相場価格を確認できる「不動産情報ライブラリ」などを利用することで確認できます。

不動産会社に査定を依頼することが一番正確な売却予定価格を知ることができます。

不動産は築年数やエリア、特性などが売却予定価格に大きく影響します。

多くの不動産会社が査定を無料で行っています。

ダイシン都市開発ではベテランスタッフがお家の査定を行います。
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マンションの売却相場はいくら？相場や高く売るコツを伝授！

住宅ローンを完済できるか確認

お家の売却予定価格で住宅ローンの残債を完済できるか確認しましょう。

手元の預貯金で住宅ローンを完済できれば問題はありません。
預貯金がない場合、売却代金でローンを完済する必要があります。

売却時には、仲介手数料や印紙税などの費用もかかるため予算に入れておきましょう。

他にも引っ越し代や、登記費用など不動産成約価格の４％程が諸費用として必要になります。

さらに、売却時に利益が出た際は、譲渡所得税や住民税など課されることもあります。

住宅ローンの残債と売却予定価格が分かったら、オーバーローン・アンダーローンのどちらになるか確認しましょう。

住宅ローンの残債がお家の売却予定価格を超えている状態をオーバーローンといいます。
その逆で、お家の売却予定価格が住宅ローン残債を超えている状態をアンダーローンといいます。

オーバーローンのお家を売るには

住宅ローンの残債がお家の売却予定価格を超えている状態のオーバーローンの場合、何らかの方法で住宅ローンを完済する必要があります。

オーバーローンになってしまう特徴は、頭金が少なく、お家を購入したばかりで返済期間が短い状態で売却するときです。

一方で、お家の所有期間が長い物件は築年数が経っており建物の価値が下がりますが、その分、返済期間も長いため残債が少なく、オーバーローンになりにくい傾向にあります。

ここでは、オーバーローンになってしまったお家を売る方法３つご紹介します。

• 自己資金でローンを完済
• 住み替えローンを利用してローンを返済
• 任意売却

自己資金でローンを完済

１つ目は、自己資金でローンを完済する方法です。

売却額に不足分を自己資金で補ってローンの残債を一括返済します。

住宅ローンを完済したら通常の不動産売却と同様の売却活動を行います。

住宅ローンを完済することで抵当権の抹消ができます。

自己資金が少なく、ローンの完済が難しい方は、次に紹介する方法でローンを返済しましょう。

住み替えローンを利用してローンを返済

新しいお家を購入する際に、住み替えローンを利用して現在のお家の住宅ローンを返済する方法があります。

住み替えローンとは、現在返済中のお家の住宅ローンの残債分と新しいお家を購入するための資金分を合わせて借入れできる住宅ローンです。

しかし、住み替えローンの審査は通常の審査と比べると厳しいです。

新しいお家の住宅ローンと現在のお家の住宅ローンの借入れを合わせて行うため、高い返済能力が求められます。

住み替えローンの審査では、年収や勤務先、過去の支払い情報や借り入れ状況により、融資を受けられないこともあります。

クレジットカードのキャッシングも借金となるため注意しましょう。

また、住み替えローンを利用するには、現在のお家の抵当権抹消と新たに購入するお家の抵当権設定を同時に行わなければなりません。

そのため、売却物件の引き渡し日と物件購入の引き渡し日を同時に行う必要があります。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しいときに、借入先の金融機関の合意を得て、市場で不動産を売却することです。

住宅ローンの返済が厳しくなると、いずれローンを滞納してしまうことがあります。

住宅ローンの返済が滞ってから半年ほど経つと、金融機関に担保とされていた不動産を差し押さえられ、強制的に売却する競売にかけられます。

任意売却をすることで、強制的に売却されるのを防ぐことができます。

しかし、任意売却をするとしばらくの間、金融機関からの融資が受けられなくなり、信用情報に登録されます。

任意売却はリスクが大きいため、最後の手段として考えておきましょう。

任意売却については過去の記事で詳しく説明しています。

抵当権のついた不動産は売却できる？売却方法は？

アンダーローンのお家を売るには

お家の売却予定価格が住宅ローン残債を上回っている状態のアンダーローンの場合、売却益を住宅ローンの返済に充てることができ、住宅ローンを完済することができるため、通常の売却方法で売却が可能です。

流れは以下の通りです。

１.必要な費用の計算
　↓
２.売却活動 　　
　↓
３.売買契約・引き渡し

１.必要な費用の計算

不動産を売却・購入する際にはさまざまな諸費用がかかります。

売却の諸費用

不動産の売却には主に以下の諸費用がかかります。

不動産の売却にかかる諸費用は、一般的に売却価格の４～６％程とされています。

資金計画を立てるときは、この諸費用も含めて計算しておきましょう。

購入の諸費用

不動産の購入には主に以下の諸費用がかかります。

不動産の購入にかかる諸費用は、一般的に購入価格の６～９％程とされています。

不動産を購入する際は、物件価格以外にも多くの諸費用がかかります。

このように不動産の売却・購入には多くの諸費用がかかってきます。
どのくらい諸費用が必要かあらかじめ計算しておきましょう。

２.売却活動

売却活動をはじめる前に不動産会社と媒介契約を結ぶことが一般的です。

媒介契約とは、不動産を売却する際に、売り主と買い主の間に不動産会社が入って仲介をしてもらうための契約です。

媒介契約には以下の３種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約の場合、同時に複数の不動産会社へ依頼することが可能です。

同時に複数の不動産会社へ依頼できるため、不動産会社選びで失敗しにくいです。

しかし、他の媒介契約に比べて積極的に売却活動を行ってくれない場合もあります。

専任媒介契約

専任媒介契約の場合、不動産会社１社のみと契約できます。

一般媒介契約のように複数の不動産会社へ依頼することができません。

専任媒介契約は、２週間に１回以上、不動産会社から売り主に活動報告を伝える必要があるため、販売状況を把握することができます。

また、個人で買い主を見つける自己発見取引も可能です。

しかし、不動産会社１社のみとの契約のため、不動産会社の担当次第で売却期間や金額が左右される可能性があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の場合も、専任媒介契約と同様に不動産会社１社のみとの契約になります。

専属専任媒介契約は、１週間に１回以上、不動産会社から売り主に活動報告を伝える必要があるため、専任媒介契約よりも販売状況を把握しやすいです。

また、１社のみでの扱いになるため、積極的に販売活動を行ってもらいやすいです。

しかし、専任媒介契約では可能だった、自己発見取引はできません。

媒介契約について詳しくは過去の記事で説明しています。

媒介契約とは何？わかりやすく専門家が解説！選び方とオススメは？

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適切な媒介契約を結んだ後に売却活動がスタートします。

媒介契約を結んだ不動産会社がネット広告やチラシ配布などで購入希望者を探します。
購入希望者は内覧をし、実際の物件を確認します。

内覧での印象を良くするために物件を綺麗にしておきましょう。

水回りや玄関などは汚れが目立ちやすいため、特に綺麗に掃除しておきましょう。
ハウスクリーニングを行うこともおすすめです。

３.売買契約・引き渡し

買い主がこの物件の購入を決めたら売買契約を結びます。

売買契約を結んだ後、引き渡しを行います。

住宅ローン返済中にお家を売却する際は、ローンを全て返済して抵当権を抹消する必要があります。

引き渡し日に買い主から売却金額を受け取り、同時に住宅ローンの完済手続きと抵当権抹消登記を行います。

売却の流れは過去の記事で詳しく説明しています。

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抵当権のついた不動産は売却できる？売却方法は？

住み替えは売り先行？買い先行？

住み替えはお家を売却してから新居を購入する「売り先行」と新居を購入してからお家を売る「買い先行」の２種類の方法があります。
それぞれ詳しく説明していきます。

売り先行

売り先行で住み替えを進めると、売却金額で住宅ローンを返済してから新居を購入するため、資金計画が立てやすいです。

お家の売却代金を新たに組む住宅ローンに充てることができます。

しかし、お家が売れるまで新居を購入できないため、転勤などで引っ越しに期限がある場合は、予定通り進められないかもしれません。

気に入った新居が見つかっても、売却ができないと新居購入を見送ることになります。

買い先行

買い先行で住み替えを進めると、理想の新居が見つかったときに売却を待たずに購入できます。

しかし、新居を購入したものの家が売れないという事態になるケースもあります。

また、新居購入時に住宅ローンを組む場合、現在のお家が売れるまでの間は二重ローンになってしまいます。

買い先行の一時的な資金不足の解消として、つなぎ融資を利用することも可能です。

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでに必要な資金を融資してくれる短期間のローンです。

売り先行・買い先行ともに、メリット・デメリットがあるので、不動産会社と相談し、慎重に進めましょう。

ローン返済中に離婚した場合

お家を買ってローンを完済する前に離婚することになった場合の対処法をご紹介します。

不動産名義人・ローンの契約者の確認

まずは、法務局で不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。

登記事項証明書には、不動産が誰の名義になっているか記載されています。

ただし、不動産の名義人と住宅ローンの名義人は異なる場合があります。
住宅ローンの返済を行うのは住宅ローンの名義人です。

住宅ローンの支払いに関わる者には３つ種類があります。

・主債務者：住宅ローンを借りた本人。返済義務を負う。ローンの名義人。
・連帯債務者：住宅ローンが存続する限り、連帯して返済義務を負う。
・連帯保証人：債務者がお金を返せない場合にのみ、返済義務を負う。

ローン残債は財産分与の対象

結婚をしてから購入した不動産は、ローン残債を含めて離婚時の財産分与の対象になります。
単独名義でも共有名義でも財産分与の対象です。

不動産の財産分与の方法は以下の通りです。

・不動産を売却して現金で分ける
・不動産の評価額の半分を現金で渡す
・不動産以外の財産で不動産分に相当する財産を補填する

連帯保証人の解除は難しい

たとえば、夫名義で不動産を購入し、妻が連帯保証人になっている場合、離婚をしてもローンが残っていれば、連帯保証人の解除は難しいです。

住宅ローンを貸している金融機関からすると、名義人の離婚は住宅ローンとは関係ないとみなされるためです。

離婚時に連帯保証人の解除をしたい場合は、金融機関に相談し、以下の対応が必要です。

・住宅ローンを繰り上げ返済で完済する
・住宅ローンを借り換える
・対象の不動産を売却する

住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えには、金融機関によって費用が必要なケースもあるので注意しましょう。

夫婦のどちらかが住み続ける

職場への通勤や子供の学校区などを理由に離婚後にどちらかがそのままお家に住み続けるケースが多くあります。

たとえば、夫名義の住宅ローンで購入したお家にそのまま夫だけが住み続け、住宅ローンの名義人が財産分与分としてお家を受け取り、住み続けるケースがあります。

しかし、配偶者が連帯保証人になっている際には、離婚しても上記で説明した通り、連帯保証義務はなくなりません。

名義人がローンの返済が厳しくなった時は、離婚した配偶者にも支払い義務が生じることを理解しておきましょう。

トラブル回避のためにも離婚時に住宅ローンが残っている場合、お家は売却することをおすすめします。

共有名義の場合は全員の同意が必要

一戸建てやマンションは夫婦共有名義です。

そのため、離婚時に夫や妻のどちらかがこのお家に住み続けたいと主張している場合は、売却することができません。

お家の売却には、名義人全員の同意が必ず必要です。

売却してローンを一括返済

一番シンプルでトラブルが少ない方法は、お家を売却してローンを一括返済する方法です。

売却して得た利益で住宅ローンを一括返済し、残った現金を二人で分け合います。

売却代金だけで住宅ローンを全て返済できない場合は、財産分与分とプラスで預貯金などから半分ずつ補うとトラブル回避できるかと思います。

ただし、お家の名義が共有名義になっている際は、名義人全員の同意が必要なため、夫婦二人でしっかり話し合いましょう。

買ったばかりの家を離婚で売る時の注意点！損しない売却方法や対処法を解説

離婚で家を売るタイミングはいつが最適？離婚前や離婚後時期ごとに解説します

ローン返済中にお家を賃貸にしたい

お家を購入したのに、転勤などでそのお家に住めないケースがあるかもしれません。

ローン返済中のお家を賃貸として第三者に貸すことが可能です。

ただし、無断で第三者にお家を貸すことは避けましょう。
賃貸として貸せるようしっかり準備しましょう。

１．金融機関に相談

まずは住宅ローン返済中のお家を賃貸にする場合、金融機関に相談しましょう。

通常、住宅ローンの契約は、住宅ローンの名義人が居住することを前提にローンを契約します。

そのため、住宅ローン返済中に本来の契約以外の用途でお家を使う場合は、金融機関の許可が必要です。

自己判断で賃貸にだしてトラブルにならないよう、賃貸にする前に金融機関に相談しましょう。

２．賃貸用の住宅ローンへ切り替え

住宅ローン返済中のお家を賃貸にする場合、賃貸用の住宅ローンへ切り替えます。

現在ローンを組んでいる金融機関に賃貸用の住宅ローンの取り扱いがない場合は、他の金融機関で借り換えを行えます。

その場合、他の金融機関で新たに、賃貸用の住宅ローンを組みましょう。
賃貸用の住宅ローンへ変更する際は金利に注意してください。

賃貸用の住宅ローンは、マイホーム向けの住宅ローンに比べて金利が高くなります。

借り主がすぐに見つかれば家賃収入を得られるため、住宅ローンの返済に充てることができます。

しかし、借り主がなかなか見つからない場合、金利が高くなったため、住宅ローンの支払いが増えてしまいます。

そのため、できるだけ損をしないよう、賃貸に切り替えるタイミングを見極める必要があります。

賃貸に出した後、住宅ローンの支払いが厳しくなった時は、お家の売却も検討しましょう。

税金の特例を利用しましょう

お家を売却すると原則として所得税と住民税を支払う必要があります。

このような税金は一般的に譲渡所得税と呼ばれています。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の売却益「譲渡所得」にかかる税金です。

譲渡所得税は、いろいろな軽減措置を利用することができます。

代表的なものが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

これは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられる特例です。

他にも、オーバーローンで損が出た場合の特例もあります。
当てはまる軽減措置を利用して、無駄なくお家を売却しましょう。

また、特例を利用するには、一定の条件を満たす必要があります。
それぞれの条件をしっかりと把握しておきましょう。

譲渡所得税については過去の記事で詳しく説明しています。

空き家を手放したい方必見！空き家の売却方法を徹底解説！

まとめ

住宅ローン返済中にお家を売るには、ローンを全て返済して抵当権を抹消しなければなりません。

一般的にお家の売却額で住宅ローンを完済します。

複数の不動産会社に査定を依頼し、いくらでお家が売却できるか調べましょう。

ダイシン都市開発では、無料で査定を行っております。
お気軽にお問合せください。

また、お家の売却後は、少しでも税金の負担を減らすために、確定申告を忘れずに行いましょう。

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