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- 借地権付き不動産の売却方法は？流れやポイント、相続について解説！
借地権付き不動産の売却は可能です。
しかし、借地権が付いていると通常の不動産売却と比べて難易度が上がります。
売り主と買い主のみの取引ではなく、地主との交渉が必要になるためです。
スムーズに売却を完了させるために、借地権について理解しておくことが大切です。
この記事では、借地権の付いた不動産の売却方法から流れ、ポイントや借地権付き不動産の相続について詳しく解説していきます。
借地権とは
借地権とは、借地借家法で定められた建物を建てるために第三者から土地を借りる権利を指します。
分かりやすく説明すると、土地を持っていない人が自分名義の建物を建てるために土地を借りる権利です。
借地人は地主に賃料を支払いその土地を借り、土地の上に建物を建てます。
借地上の建物は、借地人に所有権があります。
また、借地借家法では更新することで借り続けることができる「普通借地権」と契約期間延長の定めがない「定期借地権」があります。
定期借地権は、住宅用に土地を借りる権利ですが、契約の更新は無く、契約終了後に建物を解体し、更地に戻してから土地の所有者に返還する必要があります。
定期借地権では、契約期間の更新はできませんが、契約期間が５０年以上と長いのも大きな特徴です。
土地と建物を購入する際は、不動産所得税や固定資産税など土地と建物に対して多くの税金が発生してしまいます。
借地権を利用して土地を借りた場合、土地に対する固定資産税の納税義務は土地の所有者である地主に発生します。
また、不動産所得税については、地主は土地をすでに所有しているため、地主には新たに土地の不動産所得税が発生することはありません。
借地権は「地上権」と「賃借権」の２つに分かれており、それぞれ権利の性質が異なります。
それぞれの性質を詳しく説明します。
地上権
地上権とは、建物を所有するために土地を使用する権利です。
民法上では物権と呼ばれる権利に該当します。
物権とは、「物を直接的かつ排他的に支配する権利」とされ、誰に対しても主張できる権利です。
物権は、物に対する権利となります。
地上権の範囲は、土地の表層だけでなく、上の空間や地下を含めた範囲も指します。
地上権は、地主の許可がなくても売却や譲渡、転貸、抵当権の設定を行うことができます。
また、地上権には抵当権も設定でき、地代を支払うことを除くと所有権に近い権利といえます。
賃借権
賃借権とは、建物を所有するために土地を借りる権利です。
民法上では債権と呼ばれる権利に該当します。
債権とは、他人に対して何らかの行為を請求する権利です。
債権は人に対する権利となります。
借地権は、地主の承諾がなければ勝手に売却や譲渡、転貸をすることはできません。
賃借権の場合、抵当権の設定が建物にはできますが、土地に設定はできないことが一般的です。
借地権のなかでも、地上権は借地人の権利が非常に強く地主に不利であるため、実際の借地権として利用される権利は、賃借権が多く地上権はあまり見られません。
借地権付き不動産の売却方法
借地権付きの不動産を売却する方法はいくつかあります。
どの売却方法でも、地主の承諾をもらうことが大前提です。
地主がこの土地をどうしたいのか意向を必ず確かめましょう。
地主がどうしても売却を認めてくれない場合は、借地非訟で売却できる場合もあります。
借地非訟を利用する場合、地主との関係が悪化したり時間や費用がかかったりするなどのリスクが大きいため、売却の最終手段として考えておきましょう。
ここでは、地主の承諾を得てから借地権付きの不動産を売却する方法６つ紹介します。
・地主に売却
・更地にして地主に返却する
・第三者に売却
・底地権と併せて第三者に売却
・等価交換で第三者に売却
・借地権付き住宅として市場で売却
地主に売却
借地権付き不動産の売却で一般的によく行われている方法は地主に買い取ってもらう方法です。
地主が建物を買い取れば借地権は消滅します。
借地としている場合、地主には底地権しかありません。
借地権を買い取ると所有権を得て土地を自由に使えるようになります。
地主が自分で土地を使いたいと思っている場合は交渉がスムーズに進む可能性が高いです。
底地権に借地権が加わり土地の資産価値が格段に上がるため、地主にとってメリットが大きい取引です。
しかし、地主には借地権を買い取る義務はないため、買い取るメリットを感じなければ買い取ってもらうことが難しくなるかと思います。
更地にして地主に返却する
借地権付きの建物を解体し、更地に戻して返却する方法があります。
しかし、建物を解体するには費用がかかります。
建物の解体費用は借主自身が出さなければなりません。
そのため、まずは契約の期限前、更新後であれば建物、借地権の買い取りを地主に交渉しましょう。
借地権は対価の大きな権利のため、無駄にしないよう地主に買い取ってもらえるよう交渉することをおすすめします。
第三者に売却
借地権付き不動産を第三者に買い取ってもらう方法があります。
第三者に売却する場合、地主の承諾を得る際に「譲渡承諾料」を支払うことが一般的です。
譲渡承諾料とは、法律で定められているものではありませんが、借地権を第三者に譲渡する場合に、借地権価格の１０％程度を借地人が地主に支払うものです。
第三者に買い取ってもらう場合、賃借権か地上権かによって対応が異なります。
それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。
賃借権の場合
現在、借地権の多くは賃借権となっています。
借地権が賃借権である場合、第三者に買い取ってもらうためには地主の承諾を得る必要があります。
賃借権付き建物の譲渡では、地主の建て替え承諾が必要なケースもあります。
賃借権の場合、建て替える際には地主の承諾が必要なためです。
建物は、何十年も建っていると建て替えをする必要があります。
契約更新ができるタイプの借地権の場合でも、更新ができるのは「建物が建っている場合」に限られるため、建て替え承諾なしで賃借権付き建物を購入するのは買い主にとってハイリスクとなります。
借地権が更新できないタイプの場合は、売却の難易度はさらに高くなると思います。
借地権付き不動産の借地権が賃借権である場合、売却の成功のカギは地主の意向に大きく左右されます。
そのため売却を成功させるためには借地権付き不動産の取引経験が豊富で、かつ地主との交渉に優れた不動産会社に相談することがとても大切です。
地上権の場合
借地権が地上権の場合、第三者に買い取ってもらう際に地主の承諾は不要です。
不動産会社へ売却について相談し、買い主が見つかれば売却することができます。
地主の承諾が不要とはいえ、地主に相談せず第三者へ売却すると地主との関係が悪化する可能性や、購入者に対して印象を悪くする可能性があります。
そのため、地主の承諾は不要ですが事前に地主へ伝えておきましょう。
底地権と併せて第三者に売却
地主の持つ底地権と借地権を合わせて第三者に売却することができます。
地主は自分の土地を借地として貸しているため、土地を自由に使うことができません。
しかし、固定資産税や都市計画税などは地主の負担となります。
地価が上がり税金が増えても、契約更新までは地代をあげることができず、場合によっては収益がゼロのこともあります。
底地権と借地権を合わせて第三者に売却する場合、地主との交渉が必要ですが、底地権と借地権のセットで所有権として売却する方が、高く売れる可能性があります。
底地権と借地権を同時に売却すれば買い主は所有権を得られるため、購入検討者も増えるでしょう。
等価交換で第三者に売却
等価交換とは価格や価値が同じようなものを交換することです。
まず、建物と地主の持っている底地権を同等なだけ交換し、それぞれが所有権を得ている状態にします。
その状態から借地人と地主で同時に売却するというものです。
等価交換することで互いに土地と建物の一部の権利を失いますが、所有権を得た土地の資産価値は高くなるため買い手が付きやすくなります。
買い主は土地と建物の完全な所有権を持つことで、土地や建物を自由に利用したり売却したりができるからです。
等価交換で第三者に売却する場合、測量や登記が必要なため手間と費用がかかります。
借地権付き住宅として市場で売却
借地権付きの住宅として市場で売却する方法があります。
仲介を行う不動産会社へ依頼し、中古物件として販売することは可能です。
マンションや一戸建ての物件としては、土地代金が安くなるため売却価格は低くなります。
地代の支払いや法的な制約などで、市場は限られており売却するには時間がかかります。
さらに、地主への承諾料などの費用は、売り主の負担となる場合が多いです。
底地権とは
「底地」とは、賃借権や地上権などの諸権利が付いている土地のことです。
地主が土地を貸し、借地人がその土地に建物を建てて住んだり、転貸したりします。
土地は地主の所有物ですが、その土地を借りて住んでいる人がいる場合、地主は土地を利用することができません。
地主が土地を貸している借地権付きの土地の所有権を底地権といいます。
借地権付き不動産の売却流れ
借地権付き不動産の売却は通常の不動産売却よりも少し複雑です。
ここでは、８ステップに分けて説明していきます。
１. 不動産会社に相談
まずは、借地権付き不動産の売却について不動産会社へ相談しましょう。
借地権付き不動産の取引は、地上権以外の場合、地主の承諾が必要になります。
そのため、地主との交渉に優れた仲介担当者のいる不動産会社を選ぶことが大切です。
しかし、借地権付き不動産は数が少ないため、取引実績の多い不動産会社はあまりありません。
ダイシン都市開発では、取引実績豊富なベテランスタッフが常駐しております。
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２. 不動産の査定を依頼
不動産会社に借地権付き不動産の査定を依頼します。
どのように売却を進めるかの見通しのためにも、借地権付き不動産がどのくらいで売却できるのかを把握しておきましょう。
また、借地権付き不動産を売却するにあたり、複数の不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。
複数の不動産会社へ査定を依頼することで、その不動産の相場を把握することができます。
借地権付き不動産の場合、売却価格は地主の意向や条件によって決まるため、正確な価格を把握するには査定に出す必要があります。
３. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格が出揃ったら不動産会社と媒介契約を結びます。
借地権付き不動産の売却実績のある不動産であれば、地主や買い主との交渉もスムーズに進むでしょう。
査定価格だけで仲介をお願いする不動産会社を選ぶのではなく、売却実績や相性なども確認した上で媒介契約を結びましょう。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３種類があります。
売却する不動産に合った適切な媒介契約を結びましょう。
媒介契約については過去の記事で詳しく説明しています。
４. 地主と交渉する
地主と交渉する際は、不動産会社を通して地主と交渉することをおすすめします。
借地権の売却は、売却の承諾料や売却方法など地主と話し合うことが多くあります。
専門知識があり公平な立場から話し合いができる仲介役が必要な他、トラブル回避のためにも不動産会社を通しましょう。
地主に売却する場合もトラブル回避のため、仲介業者にお願いしましょう。
借地権付き不動産の売却に慣れている仲介業者であれば、適切な売却方法の提案が期待できます。
５. 売却活動開始
不動産会社と媒介契約を結び、地主が売却を承諾すると売却活動がスタートします。
不動産会社は、ポータルサイトに物件情報を掲載したり、チラシに掲載したりといった売却活動を行います。
不動産会社と媒介契約と結んでいるため、売却活動は不動産会社に任せておいて大丈夫です。
６. 借地権の売買契約を結ぶ
買い主が決まったら、地主に借地権譲渡承諾書を作成してもらいます。
借地権を売却する際には、地主が承諾した旨を記載した文書が必要です。
地主の承諾が得られなかった場合は、契約が白紙になるので注意が必要です。
地主から借地権譲渡承諾書を受け取ることで契約が成立します。
この際に、売却代金の５～１０％の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
借地権譲渡承諾書とは
借地権を第三者へ売却・譲渡・転貸を承諾する際の正式な合意文書。
承諾書には、譲受人や借地条件、承諾料などが記載されています。
７. 地主に承諾料を支払う
借地権付き不動産を第三者へ売却する旨を地主に承諾してもらった際に、承諾料を地主に支払います。
承諾料の支払いは必ずではありませんが、支払いを求められることがほとんどです。
その場合、借地権価格の１０％程が相場といわれています。
しかし、承諾料は地主が独自で価格設定できるため、不動産会社に相談して適切な価格で承諾料を決めましょう。
また、借地権付き不動産の譲渡では、地主の建て替え承諾が必要になるケースが多く、この場合は建替承諾料が必要になります。
８. 決済・引き渡し
買い主が住宅ローンを利用して購入する場合、手続きが終わるのを待ち、決済・引き渡しを行います。
決済当日は、残代金の受領、建物の所有権移転登記の手続きを行い、不動産会社に仲介手数料の残代金を支払います。
売買契約が成立したら、買い主に借地権付き不動産を引き渡します。
その際に、建物の所有権も買い主に移るため、所有権移転登記を忘れずに行いましょう。
借地権付き不動産のメリット
通常の不動産と借地権付き不動産を比べると少し複雑に思われるかもしれませんが、借地権付き不動産にもメリットがあります。
借地権付き不動産のメリット３つをご紹介します。
お手頃な不動産として売り出せる
借地権付き不動産は、土地代が安いことが一番のメリットです。
土地の所有権が付いた一戸建ての場合、土地代と建物代を合わせた価格で取引されます。
借地権付き不動産の場合、土地代は所有権に比べると低価格で取引されます。
そのため、購入者にとっては地代がかかりますが、購入しやすい不動産となります。
土地に対する税金が課税されない
借地権付き不動産の場合、土地に対する税金が課税されません。
土地に対する固定資産税・都市計画税は土地の所有者である地主に課税されます。
そのため、借地権者は負担する必要がありません。
しかし、建物の取得にかかる不動産所得税や毎年課税される固定資産税や都市計画税は支払う必要があります。
また、相続税・贈与税に関しても課税対象となります。
半永久的に土地を利用できる
借地権は一度手に入れ、契約を更新すれば半永久的に土地を利用することができます。
借地契約は期限付きでの契約ですが、更新することで継続可能です。
普通借地契約は、地代の不払いや建物の老朽化など正当な理由がなければ地主側からの更新拒絶はできません。
また、地主が更新を拒絶する際は、地主が借地権者に多額の立退料を支払わなければならないケースも多くあります。
地主にとって借地契約の解除にはリスクが多く、借地権者は地代を支払っていれば半永久的に借り続けることが可能です。
借地権付き不動産のデメリット
借地権付き不動産にはデメリットもあります。
借地権付き不動産のデメリット４つをご紹介します。
毎月地代を支払う必要がある
土地を借りている場合、毎月地代を地主に支払う必要があります。
地代とは、土地の使用料です。
借地に家を建てた場合、初期費用は購入に比べて安くなりますが、土地を借りている期間は地代の支払いが発生します。
地代には決まった算出基準がありません。
また、地代は借りている期間中、一定の価格とは限りません。
地主から地代の値上げを要求される場合もあります。
借地借家法では、条件に合えば地代の見直しが可能です。
条件は以下のように規定されています。
１ 土地に対する租税公課（固定資産税）などの税金が変化したとき
２ 土地の価格が物価・所得上昇によって変化したとき
３ 近隣の似た土地の地代に比べて地代が極端に違うとき
上記条件をまとめると、、
「税金や物価が上昇したとき、また周辺の土地と比べて明らかに地代が安いと感じれば、いつでも値上げ可能」ということです。
改装や利用形態の変更は地主の承諾が必要
借地の上に立つ建物の所有権は借地権者のものです。
そのため、建物のリフォームや改装を行うには地主の承諾が必要です。
劣化した部分を元に戻す簡易的なリフォームであれば承諾は不要です。
建物の床面積の変更や土地の利用形態を変えるなど、借地契約に決められた使用用途から外れた改装や改築を行うときは地主の承諾が必要になります。
この承諾を得る際に「増改築承諾料」を要求される場合もあります。
「増改築承諾料」は地主との話し合いで決まります。
一般的には更地価格の２～４％程度で決まる場合が多いです。
借地契約の場合、借地権を持った建物に関しても所有者は、自由に改装できるものではないということを頭に入れておきましょう。
建て替え時に地主の承諾が必要
借地権付き不動産を購入した後に、建物を建て替えたい。
借地で建物の建て替えを行う場合は、地主に建て替え承諾料を支払い、承諾を得る必要があります。
地主の承諾を受けて建て替えを行った場合、借地契約が延長されるため、その対価として承諾料を支払う必要があります。
借地契約書に承諾料の記載がない場合は、更地価格の３～５％が相場となっています。
しかし、非堅固建物（木造）から堅固建物（鉄筋コンクリート造）のような借地条件に変更がある場合、借地条件変更承諾料は更地価格の１０％前後になることもあります。
建て替え時に地主の承諾が得られない場合は、裁判所に対して借地非訟事件の申し立てを行います。
そうすることで、地主に代わって裁判所から、代諾許可をもらうことが可能です。
ただ、借地非訟事件には費用や時間がかかってしまいます。
ローンの審査に通りにくい
借地権付き不動産を購入して建て替えをする際に、住宅ローンを利用する場合が多くあります。
しかし、土地が借地で建物の建築費用だけをローンで賄おうとした場合、金融機関から融資を受けられない可能性があります。
借地権付きの不動産は担保としての価値が低く、ローンの審査に通りにくいからです。
銀行は、ローンの担保として土地や建物に抵当権を設定します。
土地の所有権がない場合、抵当権を設定できないため融資が受けられない可能性があります。
しかし、地主が申込者の配偶者などで、抵当権が設定できる場合、借地権が民法上、債権とされる土地賃借権ではなく、物件とされ抵当権の設定ができる地上権が登記されている場合などは、ローンが利用できることもあります。
借地権は相続できる？
借地権は地主から対価をもって買い取った権利のため、財産となります。
相続時には相続財産として相続が可能です。
被相続人の配偶者や子などの法定相続人は借地権を相続することができます。
また、不動産の契約は自動的に継承されるため、相続人はそのまま土地を使用することができます。
借地権の相続の場合、地主の承諾は不要です。
承諾料や更新料などの支払いも発生しません。
しかし、相続人が決定したら地主に報告しておきましょう。
借地権上の建物の所有権登記は相続人の名義に変更する必要があります。
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