不動産の売却方法は？仲介と買い取りの違いなど徹底解説！

不動産の売却は仲介？買い取り？

不動産の売却では「仲介」と「買い取り」が一般的な売却方法です。
同じ不動産の売却でも、仲介と買い取りでは全くの別物です。

ここでは、仲介と買い取りの特徴をお伝えします。

仲介とは

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探してもらう方法です。

不動産会社が買い主と売り主の間に入って話をまとめ、やり取りを円滑に進めます。

仲介のメインとなる仕事は、売り主から売却を依頼された物件の販売活動をして、購入希望者を探すことです。

不動産会社に仲介を依頼するため、仲介手数料が発生します。

買い取りとは

買い取りとは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。

不動産会社は買い取った物件にリフォームを行い付加価値を加え、再度販売を行います。

不動産会社がリフォームを行う前提で買い取るので仲介で売れない物件であっても買い取りであれば売却できます。

仲介と買い取りの違い

仲介と買い取りでは売却方法が異なるためそれぞれ違いがあります。

それらの違いがどのように影響するか詳しく見ていきましょう。
「買い主」「売却期間」「売却価格」の違いについて解説します。

買い主の違い

仲介の場合、買い主は主に個人のお客様です。

そのため購入した不動産はお客様が住むために購入するケースがほとんどです。

一方で買い取りの場合、買い主は不動産会社となります。
直接不動産会社がお客様の不動産を買い取ります。

不動産会社は、利用されていない土地や建物、マンションを購入し、不動産の開発や建設、リフォームなどを行い、付加価値を加え、再度販売を行う事業目的で不動産を購入します。

売却期間の違い

仲介の場合、買い主は個人のお客様となるため、購入希望者を探す必要があります。

仲介では、販売活動期間が必要なため、売却完了まで３ヶ月以上かかるケースが多いです。
長い場合は１年以上かかるケースもあります。

仲介の場合は、不動産を現金化するまで一定の売却期間が必要となります。

一方で買い取りの場合、買い主は不動産会社となるため、購入希望者を探す必要がありません。

そのため、買い取りでは販売活動期間が不要となり、１ヶ月程で売却手続きが完了します。

また、買い取りは不動産会社が買い主のため、契約条件の調整やスケジュール調整がしやすいです。

ローン解約による契約解除など不測の事態の発生のリスクも低いです。

買い取りは仲介よりも短期間でかつ、安心・安全に不動産を売却することが可能です。

売却価格の違い

仲介の場合、さまざまな広告を行い、幅広く購入希望者を探すため、不動産市場の相場価格での売買ができる可能性が高いです。

一方で買い取りの場合、不動産会社が購入した不動産をリフォームなど行い再度販売することを目的に買い取りを行います。

そのため、買い取りの場合、仲介と比較すると売却価格が相場より低くなる傾向にあります。
買い取りの場合、仲介の約６～８割程度の価格帯になることが多いです。

仲介の場合も、買い取りの場合も不動産会社によって査定価格（売却価格）は異なります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社に売却をお願いしましょう。

売却の流れ

不動産を売却する方法として大きく分けて「仲介」と「買い取り」があります。
仲介と買い取りでは売却完了までの流れに多少の違いがあります。

ここでは、仲介と買い取りの売却の流れを確認しましょう。

「仲介」売却の流れ

仲介での売却は、不動産会社と媒介契約を締結することで販売活動がスタートします。

仲介の場合、通常買い主は一般の個人のお客様です。

その為、販売活動を行い購入希望者を探す必要があります。
仲介を利用することで、ネットやチラシなどさまざまな広告媒体を利用し、より多くの購入希望者を見つけてもらうことができます。

仲介業者は、売り主・買い主をあらゆる面でサポートしてくれる心強い存在です。

仲介の流れについては過去の記事で詳しく説明しています。

【完全理解】マンション売却の流れや早く高く売るポイントを解説！－仲介で売却－

「買い取り」売却の流れ

仲介と大きく異なる点は、販売活動期間がないことです。

買い取りでの売却は、不動産会社が買い主となるため、購入希望者を探す手間がなく、販売活動期間がないため、仲介よりも圧倒的に短い期間で売却を完了することができます。

買い取りの流れについては過去の記事で詳しく説明しています。

【完全理解】マンション売却の流れや早く高く売るポイントを解説！－買い取りで売却－

仲介のメリット・デメリット

仲介には、メリットもありますが、もちろんデメリットもあります。
不動産売却を仲介で行う際のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

買い取りよりも高値で売却できる

仲介で不動産を売却する場合、買い取りと比べて売却価格が高くなる傾向にあります。

不動産が高く売れるタイミングを見極め、相場価格で売却できます。

また、不動産会社が販売活動を行ってくれるため、より多くの購入希望者を探すことができます。

不動産会社に仲介を依頼する際、不動産会社と媒介契約を締結しなくてはなりません。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。

それぞれメリット・デメリットがあるので、状況にあった適切な媒介契約を不動産会社と締結しましょう。

媒介契約については過去の記事で詳しく説明しています。

媒介契約とは何？わかりやすく専門家が解説！選び方とオススメは？

【完全理解】マンション売却の流れや早く高く売るポイントを解説！－媒介契約の選択－

デメリット

売却までに時間がかかる

売却活動をはじめてから売却完了まで３～６ヶ月程の期間がかかります。

人気エリアで不動産の状態が良い場合は、短期間で売却できるかもしれませんが、中には売却完了までに１年以上かかる場合もあります。

契約不適合責任が免責されない

契約不適合責任とは、「買う約束をしたものと現物が違う」という買い主の主張を認めて、売り主に負わせる責任です。

不動産を仲介で売却する場合、契約不適合責任で認められた買い主の請求権は４つあります。

• 追完請求権
• 代金減額請求権
• 損害賠償請求権
• 契約解除権

上記４つについて詳しく見ていきましょう。

追完請求権

買い主は引き渡された不動産が契約と違う部分があるとき、売り主に対して「目的物の修補」「代替物の引き渡し」「不足分の引き渡し」のいずれかで、契約通りの状態にする請求ができます。

しかし、不動産は代わりの不動産や不足分を引き渡して契約に適合させる対応は不可能に近いです。

そのため、雨漏りのような不動産の一部に契約不適合があるときは、修補で対応するしかありません。

代金減額請求権

買い主が、売り主が対応できる期間を定めて追完請求したにも関わらず、売り主が対応しない時は、契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。

しかし、契約不適合の内容によっては、売り主が対応できないケースもあります。

たとえば、契約上は１００坪の土地の売買だったはずが、実際には９９坪の土地であっても、売り主は足りない１坪を追加で引き渡す方法がありません。

このように売り主が追完できない場合は、買い主が追完を求めなくても代金減額を請求することができます。

損害賠償請求権

契約に適合しない不動産を引き渡され、買い主に損害が生じた場合は、売り主に損害賠償を請求することができます。

ただし、売り主に落ち度がなければ損害賠償請求はできません。
この点は、契約に適合しない事のみを要件とした、追完請求や代金減額請求とは異なります。

契約解除権

売り主が追完請求に応じない場合、買い主から契約を解除することができます。
これを催告解除といいます。

しかし、契約との不適合が「契約及び取引上の社会通念に照らして軽微なとき」は解除できません。

さらに、売り主が追完できない、追完の拒絶など、契約に適合する見込みがない場合は、相当の期間を定めた追完を請求しなくても買い主から契約解除が可能です。
これを無催告解除といいます。

これらの契約解除の要件は、代金減額請求の要件と重なります。

そのため、売り主が追完請求に応じない場合は、代金減額請求か契約解除のどちらかを選択します。

売却活動に時間がかかる

購入希望者を探すために、不動産会社が広告活動を行ってくれます。

すぐに購入希望者が見つかればいいですが、すぐに見つかるとは限りません。

また、不動産を購入する際、購入希望者は物件の内覧をし、購入を検討します。
内覧の準備やスケジュール調整、内覧の立会いなど行う必要があります。

まだその物件に住んでいる場合は、お部屋を掃除し、綺麗にしておきましょう。

仲介手数料が発生する

仲介手数料は成功報酬のため、買い主が見つかり契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

不動産売却の仲介を依頼したものの売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料は請求されません。

買い取りのメリット・デメリット

買い取りと仲介では、買い主や売却期間など多くの違いがあります。

仲介に比べると買い取りの場合メリットが多いですが、デメリットもあります。
買い取りのメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

短期間で売却可能

買い取りは仲介で売却するよりも短期間で売却でき、短期間で現金化しやすいです。

買い取りは不動産会社が買い主となるので、提示された買取価格に合意すればすぐに売却できます。

買い主を探す手間がかからないため、短期間で売却可能です。

また、不動産会社との取引のため、売却スケジュールに融通が利きます。

古いお家でも売却可能

買い取りでは、リフォームを前提に不動産会社が買い取るため、古いお家や状態の悪い物件など、仲介での売却が難しいとされるような不動産でも買い取ってもらえます。

ご近所にバレずに売却可能

近隣トラブルや離婚などの理由で不動産を売却する場合、周囲にバレたくないと考える方もいるかと思います。

買い取りの場合、不動産会社とのやり取りのみで売却できるため、売却することを周囲に知られるリスクは仲介に比べると少ないです。

仲介の場合、ポータルサイトに物件を広告したり、チラシを配ったりと販売活動を行います。
そのため、自宅を売りに出していることが周囲にバレやすくなります。

契約不適合責任が不要

契約不適合とは、売買契約時と異なる箇所が見つかった際に売り主が一定期間内に負わなければならない責任のことです。

買い取りの場合、契約不適合責任が免除される可能性があります。

不動産会社によっては、契約不適合責任が免除されない場合もあるので、契約後のトラブルを避けるために、売買契約時に契約不適合責任が問われない条項があるか、しっかり確認しておきましょう。

リフォームや掃除など不要

仲介で物件を売却する場合は、内覧での印象が大切なので、掃除やリフォームなどを行うと購入希望者が多くなる傾向にあります。

しかし、買い取りはリフォームを前提として不動産会社が買い取るためリフォームやハウスクリーニングを行う必要がありません。

また、家具や家電など残置物があってもそのまま買い取りしてもらえる不動産会社もあります。
残置物については事前に不動産会社へ相談しておきましょう。

仲介手数料が発生しない

買い取りの場合、不動産会社が直接不動産を買い取るため、仲介手数料は発生しません。

デメリット

相場よりも売却価格が低い

買い取った不動産にリノベーションなどの付加価値を付けた上で、中古物件として販売するため、買取価格は相場価格の６～８割程度になります。

価格重視での売却を希望の方は検討が必要です。

買い取ってもらえない場合がある

建物が劣化していたり、室内の状況が良くなかったりする場合でも買い取り可能なケースがほとんどです。

しかし、劣化が激しかったり、再建築が不可能な不動産の場合は買い取りができない場合もあります。

おすすめの売却方法は？

上記で説明したように、仲介と買い取りにはそれぞれメリット・デメリットがあります。
状況にあった適切な売却方法を選択しましょう。

仲介が向いている方

仲介に向いている方は、売却完了までに余裕があったり、人気なエリアに物件を所有していたりする方です。
具体的には以下のような状況が挙げられます。

• できるだけ高く売却したい
• 売却を急いでいない
• 物件の状態が良い
• 生活利便施設が近くにある

特に好条件の物件の場合、相場以上の価格で売り主が見つかる可能性があるので、人気エリアの場合は仲介をおすすめします。

売却までに時間はかかるかもしれませんが、高く売却したい方にはおすすめの売却方法です。

買い取りが向いている方

買い取りに向いている方は、売却を急いでいたり、仲介では売りにくい物件を保有していたりする方です。
具体的には以下のような状況が挙げられます。

• 転勤や相続などで売却を急いでいる
• 早急に現金が欲しい
• 物件が古く、買い手が付きにくい物件
• 売却を周囲に知られたくない
• 仲介での売却が進まない

買い取りは仲介に比べると売却価格が低くなる傾向にあります。

高く売却したい方には不向きかもしれませんが、早く売却したい方にはおすすめの売却方法です。

まとめ

不動産の売却方法には、不動産会社に売却を依頼して買い主を探してもらう「仲介」、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう「買い取り」の２種類があります。

仲介の場合、相場価格で売却できる場合が多いですが、売却までに時間がかかってしまいます。

買い取りの場合、短期間で売却が完了します。
しかし、売却価格は相場価格の６～８割程度となります。

自分の状況と不動産の状態に合わせて適切な売却方法を選択しましょう。

また、不動産会社によって売却価格が異なるため、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

頼れる不動産会社を見極め、スムーズに納得いく売却を目指しましょう。

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