マンション修繕積立金の平均はこれだ！修繕積立金相場や注意点を解説

この記事でわかること

修繕積立金とは何か？―修繕積立金の定義と目的

修繕積立金は、マンションの共用部分や個々の住戸に発生するであろう修繕・補修費用を先行して積み立てる制度です。

一般的には、毎月の管理費とは別に、修繕積立金として設定された金額を所有者が管理組合に支払い、管理組合が管理します。

この修繕積立金は、大規模修繕や急な設備の故障、自然災害による修理など、さまざまな用途で使用されます。

修繕積立金と他の費用（管理費等）との違い

修繕積立金と管理費は、同じもののように思われがちですが目的と用途が異なります。

修繕積立金は、マンションが経年劣化するにつれて必要とされる修繕費用に備えた積立金のことです。

長期的にマンションを維持管理していくのに、非常に重要な手段です。

適切に修繕積立金が管理されていない場合、急な大規模修繕や緊急の修繕に対応できなくなる可能性があり、その結果としてマンション住民全体の支出や精神的負担が増えることになります。

このようなことを防ぐためにも修繕積立金をしっかり支払っておきましょう。

2023年の修繕積立金平均値

ここまでも解説しましたが、修繕積立金とはマンション共用部分などの修繕や大規模修繕などに使われる費用のことです。

共用部分の修繕や大規模修繕は短期間で完了するものだけでなく、修繕完了まで長期間に渡り工事が必要なこともあります。

したがって、その分費用が高くなってしまうこともあるのが現状です。

しかし、自分たちが居住するマンションが綺麗に維持管理されている方が住民としても嬉しいですよね。

そのため、マンションの維持管理には修繕積立金は必要不可欠なのです。

そんな修繕積立金の平均について解説していきます。

修繕積立金平均値の算出方法

2023年の修繕積立金の平均値の算出方法はいくつかありますが、今回は国土交通省のガイドラインを参考に算出していきましょう。

平均値は、一般的には1坪あたり、または1戸あたりの月額で示されます。

修繕計画期間全体から考える修繕積立金の平均額の目安は以下の通りです。

国土交通省の調査によると、地上階数が高い高層マンション（ここでは20階以上のマンション）は一般的に外壁部分の範囲が広いことや、修繕の際の足場が特殊なものであることなどから低層マンションより修繕積立金が高くなる傾向にあります。

さらに20階以下のマンションでは、専有延べ床面積に対して修繕積立金が異なっています。

地域別、マンションの規模別修繕積立金目安

地域別、マンションの規模別でも平均値が異なります。

では、1つずつ解説していきます。

【地域別】マンション修繕積立金平均値

都市部と地方部での修繕積立金の平均値には大幅な差があります。

都市部、特に東京や大阪では、一般的に修繕積立金が高い傾向にあります。

そして当社ダイシン都市開発が展開する広島、福山、山口、福岡では、近年マンションの需要が増えてきています。

しかし、都市部と比較すると修繕積立金は安い傾向にあります。

【マンションの規模別】修繕積立金平均値

マンションの規模（戸数）によっても修繕積立金の平均値に差が出ています。

大規模マンションでは、専用設備や豪華な共用部が多いため、一般的に積立金も高くなります。

また先述したように、20階以上の高層マンションの場合は修繕積立金が高くなる傾向にあります。

なぜならば、外壁の修繕等で、特殊な足場が必要なことも多く、大規模な修繕が必要となることも考えられるからです。

修繕積立金平均値が高い理由と低い理由

マンション修繕積立金平均値が高い理由としては、以下のような要因があります。

プールやジム、ゲストルームなど、豪華な共用設備があるマンションでは、それらのメンテナンス費用も修繕積立金に反映されます。

建物が古いと、経年劣化による修繕が必要な場合も多く、それが修繕積立金に反映されます。
新築の方が築古のマンションより必ず修繕積立金が高いとは限りません。

地震や台風が多い地域では、耐震補強や防水工事などの特別な修繕が必要とされ、これが積立金に影響することがあります。

• 設備の多様性
• 建物の古さ
• 地域性

一方で、平均値が低い理由としては、設備が少ないマンション、地方の小規模マンションなどがあります。

修繕積立金に高額を支払いたくないという方は、地方で小規模のマンションを探してみるのも良いでしょう。

【2023年】マンション長寿命化促進税制

2023年においては、【マンション長寿命化促進税制】が税制改正案に含まれています。

全国的にマンション修繕積立金の不足が問題となっていることが背景にあります。

国土交通省の調査によると、全国にあるマンションで3棟に1棟は修繕積立金が不足している状況だということが分かっています。

この状況を少しでも改善するために【マンション長寿命化促進税制】案が掲げられました。

マンションが売れない理由と対策を完全解説！売却を成功させる方法

修繕積立金の目安金額（『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』参考）

国土交通省が公表している『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』を参考に計算すると、計算式は以下のとおりになります。

この計算式は、基本的にマンションの共用部分や専有部分に関わる修繕費用を対象としています。

さらに、この計算式には機械式駐車場に関する修繕積立金は含まれていません。

機械式駐車場が存在する場合、その修繕に必要な費用は高額になる傾向にあります。
機械式駐車場の有無を考慮しなければ、修繕積立金の平均額が正確でなくなる可能性があります。

そのため、機械式駐車場がある場合は、その修繕費用を別途計算し、基本の修繕積立金の平均額 Z に加算する必要があります。

この加算額は、機械式駐車場の1台あたりの月額修繕工事費を台数で乗じ、マンションの総専有床面積で割ることで算出できます。

この加算額を先程の Z(計画期間全体における修繕積立金の平均額) に加えることで、機械式駐車場を考慮した修繕積立金の平均額が得られます。

修繕積立金が値上がりした！考えられる原因徹底解剖

修繕積立金は固定されたものではありません。

修繕積立金が変動した際に考えられる理由を徹底解説していきます。

考えられる理由は以下の通りです。

では、1つずつ解説していきます。

原因①初期の修繕積立金が低く設定されていたから

マンション修繕積立金の初期設定が低かった場合は、その後値上がりする可能性が大いに考えられます。

修繕積立金を初期に低く設定すると、新築マンション販売時にオーナー様の負担額が少ない為、少しでも初期費用が低い方が販売しやすいということから、新築マンションの初期の修繕積立金を低くする会社もあります。

そのようなマンションを購入した場合、購入時は修繕積立金が低かったのに結果的に高くなった！なんてことも少なくないのです。

新築マンションを購入する際に、修繕積立金が低くても将来的には変動する可能性があるということを覚えておきましょう。

原因②段階増額積立方式が採用されていた

実は、修繕積立金を収めるのに、段階増額積立式が採用されているマンションは多いのです。

また、修繕積立金の他に「均等積立方式」もあります。

「均等積立方式」は国土交通省が推奨している方式です。

長期的に見ても金額の変動が無いため、修繕費増額毎に住民の同意を得なくて良いことがマンション管理にとっても良い点です。

国土交通省もこの「均等積立方式」を推奨しています。

長期的に同じマンションに永住しようと考えている方にとっては、徴収額が均等で将来的な負担額が予想しやすく安心して収支計画を立てられることがメリットです。

永住したいと考えている住民が多いマンションにとっては、均等積立方式の方が歓迎されるでしょう。

均等地見立て方式を選択しているマンションはまだ、ごく少ないといわれていますが、段階増額積立方式から均等積立方式に変更しているマンションも出始めています。

原因③長期修繕計画にない修繕が実施された

マンションの住民から徴収する修繕積立金ですが、これは一般的に長期修繕計画や大規模修繕計画に基づいて収集されます。

しかし、当初の計画にはなかった工事を行わなければいけなくなる可能性もあります。

通常、積み立ててきた修繕費の中に急な工事の費用は含まれていないことがほとんどです。
このような場合は、取り急ぎ修繕積立金から費用を賄って、後日別途修繕費が徴収されることになります。

修繕積立金に上乗せされるのが一般的で、実質修繕積立金が値上がりしたことになります。

原因④修繕積立金相場が上昇した

長期修繕工事や大規模修繕工事の実施は一般的に長期間にわたります。

工事を行う中で、当初計画していた修繕費を大幅に超えた額が必要となることもあるのです。

なぜ大幅に増額することがあるのでしょうか？

想定していたよりも、老朽化が酷かったり早かったりなどが要因となることもあります。

その他に、修繕を行うにあたって人手不足となり、人件費が必要になったことも要因となりえます。

このように修繕費が増額してしまうのには、様々な要因が考えられるのです。

また、修繕積立金と管理費とは別物です。
混同しないように注意しましょう。

修繕積立金が足りない時の対策

修繕積立金が足りないと、急な修繕が必要になった時に大変です。

突然、エレベーターが壊れた、外壁にひびが入った、などといった場合、修繕費用がすぐに必要になります。

修繕積立金が不足していると、そのような緊急の状況に適切に対応するための費用が手元にありません。
結果として、住民全員で急に大きな金額を出さなければならなくなる可能性が高くなります。

対策①一時金として徴収する

従前積立金が短期的に足りない場合、特別に追加で修繕積立金を増やすことが一番簡単な方法です。

しかし、これにはマンション管理組合の総会で普通決議が必要となります。

修繕積立金の一時金については、反対意見が必ず出てきます。

なかなかスムーズには決まりにくいと考えた方が良いでしょう。

対策②不足額を借り入れる

マンションの管理組合が緊急で資金を調達する方法として、融資を受けることも可能です。

住宅金融支援機構のマンション共有部分リフォーム融資を参考にすると、管理組合が融資を受けることが可能です。
さらに、管理組合員である区分所有者もこの融資を受けることが可能です。

さらに、融資は全期間固定型となっています。

したがって、融資を受ける時点で返済全額が確定し、返済計画も明確にたてられるため、合意形成しやすくなります。

ただし、ローンには金利が発生するため、長期的な負担が増える可能性があります。

ご利用の際はよく理解した上でご利用ください。

対策③修繕積立金計画の見直し

修繕積立金が継続的に足りない場合は、修繕積立金計画自体を見直す必要があります。

修繕積立金の値上げには総会の議決が必要ではありますが、計画を見直し値上げした方が今後の為と言えるでしょう。

例えば、大規模修繕の周期や必要な修繕項目、それらの費用見積もりを更新し、新しい計画に基づいて修繕積立金を見直します。

値上げには必ず反対意見が出るものですが、住民やマンションのことを考えたより良い方法を見つけてください。

初心者が知っておくべき3つのポイント

①修繕積立金は「未来のための貯金」

修繕積立金は、未来に起こるであろう修繕に備えた貯金です。

だからこそ、短期的な出費を減らすために修繕積立金を削ることはおすすめできません。
修繕積立金が高くても、削減できない出費である重要性も考えてみましょう。

②修繕積立金不足は「全員の問題」

一人が修繕積立金を払わないと、その分他の住民に負担が回ってくる可能性があります。

修繕積立金はマンション住民全員での責任です。

他の人が払っているから、自分は払わなくても足りてるでしょう？など勝手な判断はあらためましょう。
その分同じマンションの住民に負担をかけることになってしまいます。

③定期的な「見直し」が大切

修繕積立金は時間とともに変動することがあります。

例えば、新しい修繕技術が出てきたら、その費用も変わるかもしれません。

大規模な修繕を行い人手不足となり、人件費が必要でその分費用が変わることも考えられます。
だからこそ、定期的な見直しが必要なのです。

後々、足りない！と焦らない為にも、定期的に見直しを行いましょう。

修繕積立金の適切な使い道

修繕積立金って何に使うの？

修繕積立金をマンションの修繕に使う場合、いくつか修繕の種類があります。

たとえば、エレベーターの修理、外壁の塗り替え、駐車場のアスファルト補修などが含まれます。
1つの修繕でも、多くの種類の修繕が必要となるのです。

修繕積立金の主な使い道は、大規模修繕です。

これは、マンション全体に影響を与えるような大きな修繕工事のことです。

例えば、エレベーターの全交換や外壁の塗り替え、防水工事などがあります。
これらは高額であり、計画的に行われるものです。

だから、高額な修繕積立金が必要となるのです。

何に使ってはいけないの？

では、使ってはいけない用途はなんでしょうか。

修繕積立金は基本的に修繕費用にしか使えません。

日常の清掃や電気代、水道代などの運営費用に使うことは原則として禁止されています。

修繕積立金が余ったら？

修繕積立金が余った場合、そのお金は次回の大規模修繕に使うのが一般的です。

しかし、修繕積立金が大幅に余っている場合は、住民と相談して修繕積立金額を一時的に減らしたり、特別な計画に使うことも考えられます。

例えば、新しい防犯カメラの導入や共用スペースのリニューアルなどです。

一般的には、組合の総会で話し合うことが良いでしょう。

大規模修繕と修繕積立金

「大規模修繕」とは何のことでしょうか。

「大規模修繕」という言葉を聞いたことはありますか？

これは、マンションに住んでいると避けられない、大きな修繕工事のことです。

例えば、エレベーターの全交換や、屋上の防水工事、駐車場の舗装の更新などがあります。

大規模修繕の頻度

通常、大規模修繕は一定の年数ごとで行われます。

多くのマンションでは、10〜15年ごとに一回程度で行われます。

しかし、マンションの状態によっては、もっと頻繁に行う場合もあります。

大規模修繕のコスト

大規模修繕は非常に高額となるケースが一般的です。

その費用は数千万円から数億円にも及ぶことがあります。

このような高額な費用を一度に出すのは困難ですよね。
そこで登場するのが「修繕積立金」です。

修繕積立金は、大規模修繕に備えて毎月少しずつ積み立てていくお金です。

修繕積立金をしっかりと積み立てておけば、大規模修繕の時に必要な費用が確保できます。

自分たちが住むマンションを維持管理するための重要な積立金です。
住民が協力して全員で積み立てていくことも重要です。

修繕積立金と緊急修繕

緊急修繕とは何でしょうか。

緊急修繕とは、突然起こる修繕の必要な事態を指します。

これには、水漏れ、ガス漏れ、エレベーターの故障などが含まれます。
緊急修繕は予測が難しく、突然発生する可能性があります。

修繕積立金は緊急修繕に使える？

－はい、修繕積立金は緊急修繕にも使うことができます。

修繕積立金がしっかりと積み立てられていれば、急な修繕費用にも対応可能です。

でも、大規模修繕のために貯めているんじゃ？

確かに、修繕積立金は主に大規模修繕のために積み立てられています。
緊急修繕が発生した場合は、修繕積立金から支出することが多いです。

そのため、緊急修繕が起きた後は、緊急で行った修繕費を別途徴収するか、積立金計画を再調整して値上げ後に徴収する可能性が高いです。

どうやって対応するの？

緊急修繕が必要となった場合の対応は、マンショにより異なる可能性があります。
しかし、大まかな流れは以下の通りです。

①総会の開催
急な修繕が必要な場合、まずは管理組合で緊急の総会を開きます。

②修繕費用の確認
どれくらいの費用がかかるのか見積もりを取り、修繕積立金から支払うことができるか確認します。

③作業の実施
費用と対応策が決まったら、修繕作業を急いで実施します。

修繕積立金計画の見直し緊急修繕後は、修繕積立金の計画を見直し、今後の対応策を練ります。

修繕積立金は大規模修繕だけでなく、緊急修繕にも使います。

そのため、修繕積立金が不足していると困る場面が増えます。

急な修繕が必要な場合、管理組合で会議が開かれます。

その会議に参加して、しっかりと情報収集しましょう。

修繕積立金の計画は見直し可能

緊急修繕が発生した後は、修繕積立金計画は見直される可能性があります。

修繕積立金について気になる方は、出来る限り会議に参加しましょう。

修繕積立金の管理と監視

修繕積立金の管理とは、積み立てられたお金が適切に使われ、必要な修繕に備えるための方法です。

つまり、ただ積み立てるだけではなく、そのお金がどのように使われるのかをしっかりとチェックすることが含まれます。

誰が修繕積立金を管理するの？

一般的には、マンションの管理組合が管理を担います。

もしくは、多くの場合、専門の管理会社に委託していることもあります。

修繕積立金がどのように使われるのか、確認することが非常に重要です。

このような確認は、管理組合の総会での報告や、定期的な財務報告で知ることができます。

修繕積立金は全ての住民が出し合っているお金です。

そのため、不正な使い方や無駄遣いがないかを確認する監視が必要です。

修繕積立金の見直しが重要

修繕積立金はマンションの維持管理に必要な費用ですが、それが高額になると住民にとっては大きな負担となりますよね。

節約方法を知っておくことで、無駄な出費を減らすことが可能です。

定期的に修繕計画を見直し、不必要な修繕は省くようにしましょう。

これにより、修繕積立金の必要額を減らすことができるかもしれません。

Q&A

Q1. 修繕積立金はどう計算されるの？
修繕積立金は、大規模修繕の見積もりとその計画期間に基づいて計算されます。

Q2. 修繕積立金が足りないとどうなる？
修繕積立金が足りない場合、急遽追加で出資を求められる可能性があります。

Q3. 修繕積立金は税金として控除できる？
一般的には、修繕積立金は個人の税金として控除できません。

Q4.修繕 積立金はどのように管理される？
通常、管理組合または委託された管理会社が修繕積立金を管理します。

Q5. 管理会社が変わった場合、修繕積立金はどうなる？
管理会社が変わっても、修繕積立金はそのまま管理組合が引き続き管理します。

Q6. 修繕積立金が余った場合、どう使われる？
修繕積立金が余った場合、通常は次回の大規模修繕にその資金が回されます。
また、管理組合の 決定によっては特別なプロジェクトに使われることもあります。

Q7. 修繕積立金はいつまでに支払わなければならない？
修繕積立金の支払い期限は、管理組合の定めるところによります。
通常は月末または総会で決定される期日に支払う形になります。

Q8. 修繕積立金と管理費は何が違う？
修繕積立金は大規模修繕などの予定された修繕工事に使われます。
一方、管理費は日々の運営費用（例：清掃、ゴミ処理など）に使われます。

Q9. 修繕積立金が不足した場合、他の方法で資金を調達できる？
修繕積立金が不足した場合、住民が一時的に追加で出資することや、必要に応じて外部からの借入れが考えられます。

Q10. 管理組合がない場合、修繕積立金はどう管理される？
管理組合がない場合、通常は専門の管理会社が修繕積立金を管理します。
その詳細は各マンション、または管理会社によって異なる場合があります。

修繕積立金の支払いはマンション生活において避けては通れないものです。

しかし、この記事を読んでいただければ、その「複雑そう」「難しそう」といったイメージが少しは解消されるのではないでしょうか。

修繕積立金は単なる「お金の問題」ではなく、それをどう管理し、どう活用するかでマンション生活の質が大きく変わる可能性があります。

ここでは修繕積立金の基本から、緊急時の対処法、さらには適切な管理方法まで、幅広く解説してきました。
しかし、これは修繕積立金に関する情報の「氷山の一角」です。

不動産投資、管理組合の運営、マンションの価値を高めるリフォーム方法など、まだまだ知っておくべき情報は山ほどあります。

修繕積立金の知識は、賢いマンション生活の第一歩です。

これからも、あなたのマンション生活がより快適で賢いものとなるような情報を提供していきますので、ぜひお楽しみに。

マンション修繕積立金まとめ

修繕積立金は、大規模修繕や緊急の修繕に使われる特定の費用です。

日常の運営費には使えません。

修繕積立金が余った場合、それを無駄遣いすることなく、次の大規模修繕や特別プロジェクトに使うべきです。

修繕積立金の使い道は、マンション住民全員で決めることが多いです。

管理組合の総会などで、どのように使うかを議論し、多数決で決定します。

初心者が知っておくべきポイント

修繕積立金はマンション住民全員の共有資産です。
そのため、その管理と使用には全員が関与するべきです。

修繕積立金の使用状況は、透明で公開されるべきです。
マンション管理会社へ不明点や疑問点があれば、管理会社に問い合わせましょう。

修繕積立金の管理は専門の管理会社や管理組合が行いますが、最終的には住民自身が監視する必要があります

修繕積立金の知識はマンション生活の質を大きく左右します。

修繕積立金に関する情報は「氷山の一角」であり、さまざまな知識が必要となります。

以上が主なポイントです。この情報がマンション生活をより快適にする手助けとなれば幸いです。

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なぜダイシン都市開発はなぜ山口・広島・福山で不動産を早くて高く売却できるのか

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③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

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