農地売却が難しい理由や売却方法を徹底解説！売却の流れや注意点についても解説

農地売却が難しいといわれる理由

農地の売却は一般的な住宅とは異なり、売却が難しいイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

実際、住宅地の売却と農地の売却では売却の流れが異なります。
さらに、売却が難しいケースもあります。売却が難しいといわれる理由について詳しく解説していきます。

理由1「農家か農業従事者しか農地は購入できない」

農地の売却・購入については、農地法によって規制されています。

農地が簡単に売却されてしまうと、上手く活用できず農地が減少してしまう可能性もあります。
このようなことを防いで、国民の資源や食料を確保するために法律で制限されています。

この規制により、農地を購入できる人が以下に該当するものに限定されています

①農業委員会の許可を得ている農家
もしくは
②農業従事者

①もしくは②に該当する者しか農地を購入することができません。

農家や農業に従事していない人が「農業を始めたい！」と思いついても、簡単に農地を買うことができないのが現状です。

このように売却できる相手が少ないため、農地売却が難しいと考えられます。

しかし相続には例外があります。
上記の①②に当てはまらない場合でも相続によって権利移転をした場合は、農家や農業従事者でなくても農地を所有することができます。

理由2「農業で働く人の減少と高齢化」

農地の売却が難しい2つめの理由には農業を主な仕事としている人の減少と高齢化が挙げられます。

農林水産省の調査によると、農業従事者が2005年から2020年までに15％も減少しています。

さらに農業従事者の70％が65歳以上で11％が49歳以下の若年層となっています。

参考：農林水産省HP

農業従事者の高齢化が進むと新たに購入する農家も減少し、売却が難航する可能性があります。
また農業の跡継ぎ不足により農業を主な仕事としている人口も減少しています。

このような理由から農地売却が難しいと言われます。
現状、数多くの使わない農地が全国で放置されています。

しかし、売却が不可能なわけではありません。
比較的簡単に農地を売却できる方法や売却手順について解説していきます。

農地の売却には許可が必要

さらに売却先が決まっても売却するには「農業委員会」の許可が必要です。

農業委員会とは
農業委員会は、農地法に基づく売買・貸借の許可、転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に農地に関する事務を執行する行政委員会として市町村に設置されています。

農林水産省HPより引用

農地の売却を行う際は農業委員会から売却の許可をもらう必要があります。

なぜなら農地法によってさまざまな規制があるからです。

では農地法やどのような規制があるのかについて解説していきます。

農地法第3条

第3条の条文は以下の通りです。

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可（これらの権利を取得する者（政令で定める者を除く。）がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可）を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第5条第1項本文に規定する場合は、この限りでない。

農地法第3条

これらを踏まえて簡単に要約すると
「転用を行わず農地のまま他人へ売却・譲渡する場合は、農業委員会の許可を受けなければいけない」ということです。

売却や賃借等を行うためには農業委員会から許可を受ける必要があります。

しかし、以下の条件に該当する場合はにおいて許可を受けられません。

では、広島県のホームページに記載されている農地法第3条の許可要件を参考に解説していきます。

①農地の権利を取得しようとする者又はその世帯員等が、権利を有している農地及び許可申請に係る農地のすべてについて、効率的に利用して耕作の事業を行うと認められること

⇒農地を取得しても明らかに上手く活用できそうにない場合は許可がおりないということです

②法人の場合は、農地所有適格法人であること。

⇒農地所有適格法人以外の法人とは一般的な法人企業が農地を取得できない

③農地の権利を取得しようとする者又はその世帯員がその取得後において行う耕作に必要な農作業に常時従事すると認められること。

⇒原則１年間で150日程度従事していることが必要です

④取得後の農地面積の合計が原則50ａ（市町農業委員会が地域の事情に応じて別段の面積を定めることが可能）以上あること。（北海道の場合では２ha）

⑤取得後において行う耕作の事業の内容及び農地の位置・規模からみて農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地の農業条の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生じるおそれがないこと。

⇒所得後の活用方法が周辺地域に迷惑がかからない効率的な活用をできない可能性がある場合

以上の項目に該当する場合は農業委員会の許可を得ることができません。

このように農地を購入した後も農業がしっかりと引き継がれるよう農業委員会が規制をしています。

農地法第5条

第5条の条文は以下の通りです。

第五条　農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

農地法第5条

簡単に要約すると「農地から農地以外のもの（住宅地や駐車場など）に転用するために所有者が変わる場合は都道府県知事などの許可を必要とする。」ということです。

あくまで自分の農地を転用して自分で使うのではなく「自分の農地を他人に売却や賃貸して他人が転用する場合に適用されます。」
また農地法第5条では農地だけでなく採草放牧地も対象です。

「農地以外のものにする」「採草放牧地以外のものにする」
これは農地転用を行うということです。

農地法５条の不許可要件

農業として利用した場合に障害が発生する可能性が高い農地については、原則転用が許可されません。

第5条は以下2つの軸で許可、不許可の判断がなされます。

1.立地基準

農業の営業条件や農地周辺の地域の状況から区分されます。
この区分に対応して判断される基準です。

2.一般基準

農地転用の確実性や農地周辺の農地に被害が発生しないか等を判断する為の基準です。

立地基準

立地基準で原則不許可なケースは以下の通りです。

×農用地区域内農地
市町村の農業振興地域整備計画により農用区域に指定されている区域にある農地

×甲種農地（例外あり）
市街化調整区域内にある農地かつ土地改良事業等の対象であるなど、農業を営むにあたり特に恵まれた条件が揃っている農地

例外規定にあたる場合は許可がおりる可能性もあります。
⇒　農業用施設や農産物加工施設など

×第１種農地（例外あり）
10ha以上の集団的に存在している条件の良い農地
土地改良事業の対象となっている農地

△第２種農地（第３種農地に立地が難しい場合などに限り許可）
農用地区域外にある農地や生産性が高くない小集団の農地

〇第3種農地（原則許可）
市街地や市街地がが著しい地域にある農地

一般基準

以下に該当すると判断された場合は転用が認められません。

×転用の確実性が認められない場合（他法令の許認可の見込みがない，関係権利者の同意がない等）は不許可

×周辺農地への被害防除措置が適切でない場合は不許可

×一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合は不許可

参考：広島県HP/解説４　農地法第５条許可

いざ転用を許可しても土地を活用できない可能性が高い場合や、周辺の農家・住民へ迷惑がかかる可能性が高い場合等が不許可要件となります。
周辺住民や周辺農家への配慮も必要ということですね。

農地売却の方法

農地を売却する方法はいくつかあります。

たとえば、農地のまま売却する方法や農地以外の用途で利用するために購入したい人へ売却する方法や業者に買い取ってもらう等です。

農地の売却方法や流れは様々です。
まずは単純に農地のまま売却する方法についてお伝えします。

農地のまま売却する方法

そのまま売却する場合は、市街化調整区域にある場合でも売却が可能です。

しかし、先述した通り農地を購入できるのは「農業を主な収入源として働いている農業従事者」に絞られます。

そのため、購入者を探すには時間がかかる可能性が高いです。

では、売却の流れをみていきましょう。

農地のまま売却する流れ

購入者を探す方法としては、近所の農業従事者に声をかけて探すことも可能です。
また、農業委員会にあっせんを依頼することも可能です。

地域によっては市区町村のホームページに売却情報を掲載して買主を探すことも可能です。

一般的な宅地の売買と異なる点は買主と売買契約を済ませた後に、農業委員会に売却許可を申請するす という点です。

万が一農業委員会から売却許可がおりなかった時の為に特約を記しておくことも可能です。

「売却許可が得ることができなかった場合には、契約無効とする」等の旨を記しておくと良いでしょう。

この売却許可を得ることができれば、通常の売買契約と同様に登記手続きや決済を行います。引渡しまで済ませれば完了となります。

農地転用後に売却する流れ

転用後に売却する場合は、農業に従事していない一般の方へ売却することが可能です。

転用することができれば、家を建てたり駐車場として利用したりと用途が広がります。

そのため、転用後に売却した方が高値売却の可能性も高くなります。

しかし、農業委員会の許可を得ることができなければ転用することができません。

転用して売却を行う場合はまず不動産会社へ売却依頼をしましょう。

不動産会社に仲介をしてもらうか、買取で売却することも可能です。

ただし、農地転用はレアなケースですので転用後の売却実績がある会社を探すことをおすすめします。
大手不動産から地域密着型の不動産会社など複数社で見積りを出してもらって比較すると良いでしょう。

不動産会社に売却を依頼した場合「仲介」や「買取」での売却が可能です。

仲介と買取ではそれぞれ特徴がありますので、ご自身の希望に沿った方を選んでください。

売却金額は買取より仲介の方が高くなる可能性が高いです。

しかし、買取は不動産会社が直接買い取ってくれるので最短１週間～1ヶ月程で売却できます。
仲介はいつ買主が見つかるかわかりませんが、買取は即現金化が可能です。

買取より仲介の方が売却価格が高いと言われているので、一定期間仲介で販売活動を行います。
その後、買主が見つからない場合に買取に切り替えることもできます。

時間を有効活用できるよう、不動産会社選びも慎重に行うようにしてください。

売却の大まかな流れは以下の通りです。

買主が見つかれば売買契約を締結します。

農地のまま売却した場合と同様に、売買契約の締結後に農業委員会へ転用許可申請を行う流れが多いです。

この場合も、農業委員会からの許可が得られなかった場合は契約無効の旨を記載しても良いでしょう。

農地転用許可申請

農業委員会に転用許可申請を行わなければいけません。

転用許可申請は売主と買主の連盟で行う必要があります。

農地の売主と買主が連名で農業委員会の申請書類等を提出します。その後1～２ヶ月程で許可の可否が分かります。

転用の状況によって必要書類が増える場合もあるので、申請の際は農業委員会に連絡してみましょう。

また、ご自身で転用の申請をすることも可能ですが、専門的な書類も多いので行政書士等に依頼することをおすすめします。

農地転用許可申請の前に必要な農業振興地域除外申請

農耕地区域内にある農地を転用したい場合は農業委員会に農地転用を申請する前に「農業振興地域除外申請」を行う必要があります。

転用したい農地が存在する市町村の農林課や農政課へ申請します。
そして、この申請は代理申請等が認められていませんので本人が申請に行きましょう。

さらにこの申請から結果通知まで6ヶ月～1年ほどかかる可能性があります。

この申請が許可された場合に転用の申請をおこなうことができます。

農業振興地域内にある農地を転用しようとする場合は注意しましょう！

地目変更登記

農地転用の許可がおりた場合、地目変更の登記を行う必要があります。
許可がおりても登記も自動的に変更されることは無いので注意しましょう。

地目登記の変更をはご自身で行うことができます。専門的な土地家屋調査士に登記等の手続きを依頼することも可能です。

この地目変更に伴い登記を行う場合は、表題部所有者もしくは登記名義人が法務局に申請を行います。申請期限は地目の変更が発生してから1ヶ月以内に行う必要があります。

遅れが無いよう早めに登記を済ませてください。

所有権移転登記

地目変更についての登記と売却の決済、引渡しが済んだら所有権移転登記を行います。

所有権の移転に伴う登記は、通常「売主」と「買主」が法務局へ提出し申請することができます。

所有権移転登記については、法律上は登記可能な期限や期間等は設けられていません。しかし、登記によって自分が所有者だと証明することができます。

登記をせずに後々トラブルになってしまう可能性もあります。

そのため、できるだけ早く所有権移転登記を済ませることをおすすめします。

農地売却に係る費用

農地の売却に伴い必要な費用はどれくらいか気になりますよね。
売却時の税金や手数料等について解説していきます。

農地売却にかかる税金

農地の売却に伴い必要となる税金は以下の２つです。

●譲渡所得税
●印紙税

では1つずつ解説していきます。

農地売却譲渡所得税

例えば
農地を売却した費用が500万円で
諸費用合計100万円出会った場合
売却利益分400万円に対して税金がかかってきます。

この譲渡所得税は所有期間によって掛け率が変動します。

つまり農地や土地を所有していた期間で税率が異なるのです。

農地を売却した場合も譲渡所得税に対して特別控除を適用できるケースもあります。

税控除については、後ほど詳しく解説します。

印紙税

次に、印紙税です。

印紙税とは売買契約書に対してかかる税金です。

契約書や領収書が課税対象となる場合、契約書や領収書に印紙を張り付けて納付する必要があります。

印紙税の金額は売買代金によって異なります。

その他農地売却にかかる諸費用

農地売却にかかる主な費用は以下の通りです。

●仲介手数料
●登記や転用許可申請等依頼費用

仲介手数料

農地の売却を不動産会社に仲介依頼した場合、売買が成立した時に限り「仲介手数料」が必要となります。

不動産会社に依頼する場合は「仲介」の他に「買取」で売却することも可能です。

買取の場合は不動産会社が買主となって買い取ってくれるので、この場合は仲介手数料が不要となります。

さらに、不動産会社を介さず個人間で売買した場合も当然仲介手数料は発生しません。

しかし、個人間売買はトラブルが起こる可能性が高いのであまりおすすめはしません。

登記や転用許可申請等依頼費用

行政書士に農地転用や農業振興地域除外申請を依頼した場合の大まかな費用は以下の通りです。

転用許可申請や登記はご自身で行った場合、売却費用を抑えることができます。

しかし、複雑な手続きも多いので行政書士や司法書士など専門家に依頼した方がスムーズな手続ができておすすめです。

農地売却時に使える税特例

農地売却にともない譲渡所得税がかかるとお伝えしました。
この税金を安く抑えることができる、税金の特別控除がいくつかあるのでご紹介していきます。

この特別控除を利用するには確定申告が必須ということも覚えておきましょう。

農地のまま売却した場合に使える特例

・800万円特別控除
・1500万円特別控除
・2000万円特別控除

農地転用して売却した場合に使える特例

・農地収用交換の5000万円特別控除

800万円特別控除

農用地区域内にある農地を売却・譲渡した場合に使える特別控除です。

• 農地中間管理機構に譲渡したこと
• 農業委員会の斡旋等による譲渡であること
• 農地利用集積計画により譲渡した

以上が適用条件となります。
つまり不動産会社に仲介や買取を依頼して譲渡した場合や一般の買主に売却した場合は適用除外となります。

農業委員会や政府が農地の活用を進めるべく計画したものが農地利用集積計画です。
したがって、農業委員会や国を介して譲渡した場合に限られます。

上記の条件をクリアした場合は以下の要件に該当しないことが追加条件となります。

• 農地法の許可を受けていない者が取得した場合でその農地を耕作した経験がない
• 転用するために農地を取得した場合で、その農地を耕作した経験がない

1500万円控除と2000万円控除

農用地区域内の農地でなくても適用される特例です。

800万円控除と同様に農地中間管理機構へ譲渡した場合に限り利用できます。

1500万円控除

この特例は農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合に適用されます。

農用地区域内の農地を農業委員会のあっせんにより農地中間官営機構に譲渡した場合です。

2,000万円控除

農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の特例農用利用規定に より農地中間管理機構に買い取られた場合に適用されます。

5000万円控除

転用して農地を売却した場合に適用される特例です。

土地収用法によって買い取られた場合に利用できる特例です。

（国が指定した業者が公共事業に利用するため土地を買い取る際の法律を土地収用法といいます。）

税金特別控除については条件が多く限られているため、現実的には使えるケースが少ない傾向にあります。

しかし、条件に該当する場合は農業委員会に詳しく問い合わせてみると良いでしょう。

農地売却が難しい理由や売却方法を徹底解説！ まとめ

難しいとされる農地売却について少しは理解していただけましたでしょうか。

農地を購入できる人は農業を主な収入源にしている人や農業に従事している者に限られます。

農業をしたことが無い一般の方が農地を購入するのは難しいのが現状です。

そのため、農地を売却するのは難しいといわれています。

これは国民の食料や資源を確保するため農業委員会や国によって農地が守られているからです。

しかし、農地から宅地に転用すれば一般の方も購入することができます。

農地転用を行うには農業委員会の許可や届出が必要です。
さらに、市街化調整区域内に農地がある場合は原則転用不可となっています。

また、転用した農地農業を営む上で特に優れた環境にある農地の場合は、農業振興地域除外申請を行う必要があります。

農地転用をして売却する場合は、不動産会社に仲介や買取を依頼することが可能です。

いち早く現金化したい場合は「買取」をおすすめします。

時間がかかっても、少しでも高価で売却したい方は「仲介」で売却すると良いでしょう。

また、農地売却にかかる届出や申請には、専門的で複雑な手続きもあります。

司法書士や行政書士などに依頼するとスムーズに進められるのでおすすめです。

売却にあたってまず不動産会社に相談してみましょう。

弊社ダイシン都市開発でも農地転用売却のご相談お見積りを受け付けております。

お気軽にご相談ください。

当社ダイシン都市開発では、他社でお断りされたような不動産でも買取を受けております。
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不動産売却などでお悩みの方は些細なことでも、お問合せフォームよりご相談ください。

広島・福山・山口・福岡で家の売却に一番重要なこと

農地売却について解説しました。

家の売却を考えた時に、希望通りの価格で家を売却できたり早期売却ができるとうれしいですよね。

この不動産の取引において、1番重要なことは、お客様に寄り添った業者に依頼することです。

不動産売買取引は金額が大きいことから人生で何度も経験することではありません。

だからこそ、失敗しないためにもパートナーとなる不動産会社選びが大切です。

当社ダイシン都市開発では、どのような条件でもお客様に寄り添ったご提案を行っております。

当社は、広島市、福山市や山口県をメインに不動産取引を行っている会社です。

ダイシン都市開発の強み

では、なぜダイシン都市開発が広島・福山・山口・福岡でお客様に選ばれているのか。
この章では、ダイシン都市開発の強みをお伝えします。

①年間300件以上と豊富な販売実績

ダイシン都市開発では広島県福山市・東広島市・山口県山口市・福岡県北九州市を拠点に販売活動を行ってまいりました。

地域トップクラスを誇る年間300件以上の販売実績となっています。

圧倒的に多い販売実績と経験からお客様１人１人の不動産お取引に合わせてサポートさせていただきます。

②買取が難しい不動産でも買取が可能

弊社では、お客様が他社で買取を断られた不動産でも買取をさせていただいております。

ネット活用だけでなく、住宅メーカーや投資家たちとの広いつながりを強みに安定した販売が可能となっております。

そのため、どのような土地や物件でも買取が可能となっております。

③地元出身のスタッフによる早期売却

広島県や山口県の地元出身のスタッフが活躍しています。

そのため、地域情報の収集力が高く、ニーズに合わせた販売戦略で早期売却に導きます。

④ネットを駆使した販売活動

弊社では、広島県SUUMOの掲載件数は常に上位となっており、ネットを活用した不動産販売活動を得意としております。

また、弊社では広島市、福山市だけでなく山口県、福岡県でもネットを活用した販売活動を積極的に行っています。

ネットを駆使した販売力は近年の不動産業界では大きな強みであると自負しています。

⑤お客様第一主義

当社では、お客様第一主義を常に心がけるよう、社員教育も徹底しておこなっています。

お客様のお悩み事を解決する為、お客様の心に常に寄り添い丁寧に対応することをモットーにしています。

不動産の早期売却をご希望の方は、 経験豊富でお客様に寄り添い丁寧で迅速な対応のダイシン都市開発にお任せください。

では、ダイシン都市開発はなぜ不動産を早くて高く売却ができるのかお伝えします。

なぜダイシン都市開発はなぜ山口・広島・福山・福岡で不動産を早くて高く売却できるのか

①不動産の適切な売却相場を把握している

不動産の適切な売却相場を把握している

まず、一番重要な「売却相場」についてですが、ダイシン都市開発では常に情報収集を行っており、山口・広島・福山、各地域の単価を把握しています。

また、山口・広島・福山・福岡の各地域に店舗があるり、その地に密着して土地勘のある営業マンを配置しているため地場の情報収集にそもそも強い土壌でもあります。

さらに大手の不動産会社との取引が多く、地域の情報だけでなく幅広い意見を保有していることが強みになっており、そのため適切な価格での査定を素早くご提示できる体制があります。

さらに、山口・広島・福山・福岡の各営業所に「買取専属」の担当者がおり、お客様へのレスポンスも早く、流れもスピーディーに対応することが出来ます。

②顧客様との関係性

不動産売却において顧客様との関係性は重要です。

普段から、ネット、チラシ広告などで集客活動をしており、常に不動産の購入検討者様に対してのアプローチ、促進を行っています。

山口・広島・福山・福岡の各営業所ごとに顧客様の情報を管理しており、売りたい地域の情報を求めているお客様のもとへ素早く届けることが可能な体制を整えています。

そのためお客様からのレスポンスも早く、スピーディーな対応を心掛けているため早期の売却が可能となっています。

また、お取引先様は購入検討者様だけでなく、大手ハウスメーカーへの紹介もできるため幅広い営業活動が可能です。

売主様の不安を取り除き、売主様の立場にも立ちながら・経験豊富な不動産仲介としての専門的な立場にも立つ。両局面から取り組む事によってダイシン都市開発では時期を見誤ることなく早期売却が可能を実現しています。

③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

不動産売却において会社選定をする際にその会社の「買取希望者様のリスト」は重要です。

弊社には専属の事業主がおり、売却の御対応をスムーズに行うことを可能にしています。
（専属の事業主とは、大手ビルダー様や大手ハウスメーカー様のことを指します。）

他にもダイシン都市開発のグループ会社である【アクア】という販売会社も、同様に建売住宅や注文住宅を販売しているので、そちらのお客様にもご紹介できるため、当社販売部門のやり取りしてる個人のお客様も多くいらっしゃいますし、そのほかにも見込みの顧客様に多くご紹介できる環境が整っています。

ダイシン都市開発の強みはこの不動産売却先の豊富さとスピーディーさにあります。