土地評価額の何倍で売れる？実勢価格の計算方法と調べ方を徹底解説

固定資産税評価額から売却相場を求める

固定資産税評価額から土地の売却価格の目安を算出することができます。

計算式は、以下の通りです。

では、何故このような式で算出できるのでしょうか

まず、公示価格の7割程が固定資産税評価額となるよう調整されています。

そして、「公示地価」のだいたい1.1〜1.2倍の価格が実際に売買される価格になると言われています。

（実際に土地が売買される価格を「実勢価格」といいます。）

つまり、公示価格の1.1～1.2倍の価格で土地が売買されていることが多いということですね。

しかし、あくまでも算出される価格は土地の売却価格の目安となります。

結果的には、算出された売却相場を大きく下回ることも上回ることもありますので、ご注意ください。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは
固定資産税額を算出する際の基準となる価格です。

住宅や土地など固定資産を所有している方は、毎年固定資産税の支払いをする必要があります。

この固定資産税の基準となるのが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は「固定資産評価基準」を基に、各自治体の評価員が決定しています。

そして、土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度になるよう調整されています。

固定資産税評価額の調べ方

土地の売却価格を算出する前に、固定資産税評価額を知ることが必要ですよね。

ご自身で固定資産税評価額を調べる方法を3つご紹介します。

①固定資産税証明書を確認しよう

毎年1回固定資産を所有する者に送付される固定資産税納税通知書。

この固定資産税納税通知書に記載されている「固定資産税課税証明書」で確認することができます。

名の通り、固定資産課税を証明する書類です。

固定資産課税証明書には固定資産税評価額の他に、課税地目・地積・所在地が記されています。

そのため、この証明書が手元にあれば、すぐに固定資産税評価額を把握することが可能です。

毎年4月1日から翌年の3月31日の1年間の固定資産税評価額が示されていますので、最新のものを確認するようにしましょう。

②固定資産課税証明書を紛失したら取得できます。

①でお伝えした方法で確認したいけど、「固定資産課税証明書」を紛失してしまった！

そんな時は、「固定資産税課税証明書」を取り寄せることも可能です。

取り寄せる際は、所有する土地の所管の自治体に申請しましょう。

所有者本人が取得する場合は本人の身分証明書を提示すれば取り寄せることができます。

また、代理人が取得しに行く場合は、委任状を準備しておきましょう。

③固定資産税台帳を調べる

①や②のように課税証明書を取得せずに、固定資産税台帳を確認することで固定資産税評価額を知ることができます。

固定資産税台帳とは
課税するべき対象土地や住宅などの評価額や所在地、所有者が記録された帳簿で、各市町村長が作成しています。

固定資産税台帳を閲覧できる人は限られています。

土地や住宅などの固定資産を所有する本人の他に、所有者が委任した代理人や所有者と同居する家族、借家人、借地人などです。

対象不動産所管の市税事務所や税務室などで縦覧、閲覧が可能です。

ただし、毎年4月1日から20日頃まで、その年の初めの納付期限までの期間しか見ることができません。

「実勢価格」実際に取引された価格

実勢価格とは、実際に不動産売買が成立し取引された価格をいいます。

上図のように、土地を5,000万円で販売していても4,500万円で成約した場合、実勢価格は4,500万円です。

また、対象不動産がいまの不動産動向などから成約できる価格という意味もあり、時価と同じような意味で使われることもあります。

土地の実勢価格の調べ方

実際に土地売買取引が行われた価格を知ることで、土地の売却を考える方は土地売却価格の目安にすることができますよね。

では、不動産業に関わっていない方が土地の実勢価格を調べるには、どうしたらいいのでしょうか。

この章では、土地の実勢価格の調べ方を解説していきます。

①固定資産税評価額から実勢価格を算出

固定資産税を支払っている方は固定資産税評価額を知ることで実勢価格を算出できます。

先述した方法で固定資産税評価額を確認してください。

固定資産税評価額が分かれば以下の計算式で土地の実勢価格が算出されます。

例えば、
固定資産税評価額が2,000万円の場合

2,000万÷0.7×1.1＝1,540万

土地実勢価格の目安は1,540万円となります。

②路線価から土地の価格相場を算出

次に、路線価を調べて土地の実勢価格目安を算出する方法をご紹介します。

路線価とは、道路に面している土地1㎡あたりの価格（評価額）のことです。

毎年国税庁から路線価が公表されています。

そして、主に路線価とは相続税路線価のことを指し、路線価を知ることで相続税の算出ができます。

この路線価を使って、実勢価格を計算してみましょう。

ほとんどの路線に路線価が設定されています。

そのため、この計算式を多くの人が利用することができます。

計算式は以下の通りです。

路線価と実勢価格の割合は、下図のようになっています。

路線価は、公示価格の8割程度となるように調整されています。

そして、公示価格は実勢価格より少しだけ金額が少なくなっています。

さらに、公示価格の1.1～1.2倍が実勢価格なります。

このことから、上記のような計算式で算出されます。

路線価の調べ方

路線価は国税庁ホームページから確認することができます。

調べたい都道府県を選択していくと簡単に表示されます。

路線価を調べる方法については詳しく解説している記事を参考にしてください。

路線価とは？専門家がわかりやすく解説します！

国税庁の路線価図・評価倍率表から路線価を調べることができます。

路線価図は以下のように表示されます。

調べたい土地に面している道路に数字とアルファベットが記載されています。

例えば、以下画像のように対象土地に面している道路に220と書いている場合について解説します。

数字の横のアルファベットについては、ここでは無視して大丈夫です。

千円単位で記載されているので
220＝220,000円
となります。

この土地の1㎡あたりの路線価が22万円ということです。

例えば、ここが100㎡の土地であれば
22万円×100㎡＝2,200万円

この土地の路線価評価額は2,200万円です。

路線価を調べることができたら、実勢価格を算出しましょう。

しかし、あくまでも目安ですので、参考の1つとしてください。

路線価は公示価格の8割、実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍

この関係を利用し、計算して土地実勢価格の目安を算出します。

先程の対象土地が200㎡だとしましょう。

そうすると、計算式は以下の通りでしたね。

この式に当てはめてみると、

（22万円×200㎡）÷ 0.8 × 1.1
＝4,400万円÷0.8×1.1
＝6,050万円

この計算式から考えると、土地の実勢価格は6,050万円となります。

ただし、目安の数値ですので参考程度にお考え下さい。

現状の土地売買取引動向については、不動産会社が一番良く分かっているので、業者に一度ご相談する方が売却相場を知るには早い方法かもしれません。

③公示地価・基準地価から価格相場を算出する

公示地価と基準地価とは
土地の売買取引においては基準となる「土地の正常な価格」のことです。

公示地価と基準地価の違いは、公表している公的機関や評価方法、基準日、調査地点等が異なります。

公示地価の調査を行う日は毎年1月１日です。

そして、その半年後の7月1日に基準地価の調査が行われます。

つまり、１月の公示地価と７月の基準地価の差を見ればその年の不動産市場動向が分かります。

このように、少しずつ内容が異なっています。

売却したいとお考えの土地周辺の「公示地価」と「基準地価」から実勢価格の目安を計算してみましょう。

では、どのように算出すれば良いのでしょうか。

公示価格と実勢価格、路線図などの関係は以下の通りです。

実勢価格は公示価格の約1.1～1.2倍となっています。

計算式は以下のとおりです。

では、この計算式で算出するために、公示地価と基準地価の調べ方をご紹介します。

公示地価と基準地価を調べる方法

公示地価と基準地価のどちらも国土交通省の「標準値・基準地検索システム」から調べることができます。

では、順を追って解説していきます。

１.標準値・基準地検索システム（国土交通省）にアクセス

2.検索地域を選択

初期ページでは、東京都が選択されていますので、調べたい土地の地域を選択します。

今回は広島県福山市を選びます。

選択したら、下にスクロールしてください。

3.検索条件選択

さらに、調べたい土地の情報を入力。

【対象】について、以下の点に注意しましょう。

公示地価を調べたい方は「◎地価公示のみ」

基準地価を調べたい方は「◎都道府県地価調査のみ」を選択します。

両方調べる場合は「◎地価公示・都道府県地価調査の両方」を選択します。

用途区分と地価は分からなければ選ばなくても検索可能です。

5.公示地価と基準地価を確認する

検索結果が表示されます。

その中で【価格】の欄を見てみましょう。

この価格は1㎡あたりの公示地価と基準地価です。

この画像のような検索結果がでました。

例えば１番上の「福山-1」の結果を見ると

価格は　23,200円/㎡　です。

このあたりの土地の標準地価は1㎡あたり23,200円です。

地積が294㎡と記載されています。

23,200円×294㎡
＝682万800円

この土地が売買された場合の適正な価格は
682万円800円となります。

これで標準地価が分かりました。

では、実際に計算していきましょう。

公示地価と基準地価の約1.1倍程度にした価格が実勢価格と近くなると言われています。

したがって、以下の式で算出されます。

売買したい土地周辺エリアの条件が以下の場合

標準地価が「23,200円」
面積が「300㎡」

この土地のだいたいの実勢価格は765万6000円となります。

しかし、この計算式はあくまでも目安にすぎませんので

参考程度にお考え下さい。

④国土交通省の不動産取引価格情報から確認する

国土交通省では不動産売買取引をされた方を対象に調査を行っています。

売買した土地の価格や条件などを調査し、個人が特定されないよう手を加えた上で一般の方々に情報公開しています。

国土交通省の土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」というページから、過去の不動産売買取引においての実勢価格を調べることができます。

④-1.不動産取引価格情報の調べ方

1.国土交通省「土地総合情報システム」にアクセス

2.「不動産取引価格情報検索」を選択

左上のオレンジ色のメニュー

実際に行われた不動産の取引価格をご覧になりたい方へ
「不動産取引価格情報検索」を選択してください。

3.検索条件を設定して、検索する。

条件を設定できたら、この条件で検索を選択しましょう。

今回は「広島県」「福山市」「大門町」の土地の実勢価格を調べてみます。

今回は住所から検索しました。

4.不動産取引価格情報を確認できる。

以下画像のような詳細が表示されます。

「福山市大門駅」周辺の土地について分かること。

• 坪単価10万から17万程度の土地が多い
• 200万～2000万円程と幅広い価格で取引が行われている。

正確にどこの不動産取引かは分からないようになっています。

しかし、最寄り駅との距離などその他の条件が調べたい土地と近いものを参考にしてください。

そしてこの情報は、過去に行われた土地売買取引の価格です。

その時々で不動産市況は変化していくものです。

土地の売却をお考えの方は、まずお近くの不動産会社に査定してもらうことが、1番簡単でスムーズかもしれません。

当社ダイシン都市開発でも無料査定・無料相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

売却価格を決めるときのポイント

土地の売却を不動産会社に依頼すると、まず査定の価格を出してもらうことになります。

査定価格はあくまでも「これくらいで売れますよ」という参考価格ですので、その金額のまま売り出さなくても良いのです。

つまり、査定額が売却価格に直結するわけではありません。

不動産取引は大きな額になりますので、できるだけ早くできるだけ高く売却したいですよね。

この章では、売却価格の決め方とポイントをご紹介します。

土地の売却を考えた時に、高値売却や早期売却ができると嬉しいですよね。

しかし、高すぎる価格で売り出しても売れ残ってしまい、印象も悪くなってしまいます。

逆に、価格が低すぎると、早く売れても利益が少なくなってしまいます。

したがって、適正価格を把握した上で売却価格を決めることが重要となってきます。

そして、売却価格を決めるときは以下の3つに気を付けてください。

①土地標準価格から大幅に逸れないようにする

土地の標準価格は不動産取引において、適正な価格として指標となるよう公開されています。

適正価格で売却し始めると、ほとんどの場合で大きな値下げをせずに売却することが可能です。

さらに、適正価格で売り出すことで、買主側にも納得してもらいやすく、購入に繋がりやすくなります。

不動産売買取引において、基本的に売却期間が長くなるほど値下げが大きくなる傾向にあります。

そのため、初めに適正価格で売り出して、値下げをできるだけ行わず早期に買い手を見つけるというのも売却時には賢い方法かもしれません。

②売却期限を決める

まず、適正価格とは基本的に3ヶ月程で売却できる価格と言われています。

3ヶ月以内に売却したい場合は適正価格もしくは適正価格より低い価格で売り出す。

時間には余裕があり、4ヶ月以上かかっても良い場合は高めの価格設定で売り出すことも可能です。

このように売却までの期限によって価格設定も変わってきますので、売却期限を決めておきましょう。

では、3ヶ月以内に売却したい場合と期限に余裕がある場合について解説していきます。

②-1.3ヶ月以内に売却したい場合

3ヶ月以内に売却したい場合は、
査定額と適正価格を基に少し低めの価格に設定することをおすすめします。

提示された査定価格より低い価格で売り出すことで早期売却できる可能性が高くなります。

しかし、価格が低すぎると利益が出ないなんてことになってしまうかもしれません。

では、どれくらい価格を下げると良いのでしょうか？

まずは、土地の売却にかかる必要経費などを計算してみましょう。

ご自身で売却にかかる費用を把握することが大事です。

土地を売却するだけであれば、売り出し価格から売却費用を差し引けばどれくらい手元に残るかが分かります。

期限が短いということは、何か売却によって得た費用を使う予定があるのではないでしょうか。

売却することで得た費用を何かに使う予定や生活費用に充てる予定であれば最低いくら必要かによっても変わってきます。

最低2,000万円手元に残したい場合
売却費用が100万だとすると、最低でも1,900万円で売却できることになります。

このように売却費用を把握し、逆算してみると良いでしょう。

期限に余裕がある場合

特に売却までの期限がない場合は、できるだけ早く高い値段で売却することを考えましょう。

ご自身の売却希望価格と近い値段を売り出しの価格に設定し希望者が現れるまで待つことができます。

その為、査定額よりも高めの価格に設定しても希望者が現れるのを待てば良いのです。

しかし、高すぎる価格を設定してしまうと勿論購入希望者が現れないなんてことにもなりえます。

さらに、購入検討者が出てきても、大幅な値下げが必要となるかもしれません。

ご自身の希望と査定額を加味し、売却を依頼する不動産会社と相談しながら価格を決めることをおすすめします。

③最低価格を決めておく

土地を売り出した時の売却価格より成約に至る価格は低くなることがほとんどです。

したがって、あらかじめ売却にあたり、最低価格を決めておくことも重要です。

そうしなければ、値下げ交渉に譲歩を繰り返してしまい成約出来たときには、ほとんど利益が無いなんてことになってしまう可能性もあります。

最低価格を決めておくことで、簡単に妥協してしまうことを防ぐこともできます。

また値下げ交渉の多くは、価格の5～10％程度と言われています。

あらかじめ値下げを考慮して、希望の売却価格に値下げ分をプラスして売り出しても良いでしょう。

最低価格や値下げ交渉のことを考えた価格設定にするように気を付けましょう。

売却希望価格と実際に成約できる価格の差

土地を売却するにあたり、事前に売却相場や基準価格など調べることは売買取引においてとても重要です。

しかし、ネットに掲載されている過去の土地の実勢価格などは、あくまで過去の別の土地の価格です。

また他の方が現状売りに出している価格は、その土地の売主の「希望価格」です。

したがって、同じような土地でも差が出てしまうのは当然のことです。

さらに、売り出し初めの「売却価格」と実際に成約できる「成約価格」に大きく差があることも少なくありません。

なぜかと言うと、希望により1番初めの売り出し価格を高めの価格で設定したものの、思ったように購入希望者が現れず大幅な値下げをしないといけなくなったケースが多いのです。

1度で大幅な値下げをしなくても、なかなか成約に至らず少しずつ値下げすることで、最終価格が大幅に下がってしまうこともあります。

その他にも、購入希望者から値下げ交渉をされて提示された価格まで下げて売却するという「指値」を行うケースも考えられます。

つまり、不動産屋のチラシやネットに掲載されている価格のまま売却されるとは、限らないということです。

「実際に成約できる価格は売却価格とは異なることが多い」とういうことも覚えておくと良いでしょう。

しかし、一般のお客様が不動産市況を把握することはとても困難です。

実際にご自身で売却価格を調べた上で、価格を決定することも良いですが、専門である不動産業者に依頼するのがお勧めです。

どの業者に依頼すればよいのか分からないという方は
複数の業者に査定を依頼してから、売却を依頼する業者を決めても良いでしょう。

複数の業者で査定をすることで、相場や適正価格を簡単に知ることができます。

その中で、ご自身と相性の良い業者を選ぶと、売却活動もスムーズに行うことができるでしょう。

最適な売却時期を知ろう

土地の売却や買取を検討した時に、売却時期を調整することも1つのポイントです。

不動産取引において、一般的に1〜3月が１番売却時期としては最適で売り手側が有利に進めやすいです。

その次に9〜11月が適切な時期だといわれています。

これらの時期は人事異動や入園・入学なども多く引越しを考える方が比較的多くなります。

その結果、不動産の需要が高まり不動産価格も上昇傾向にあります。

その他に、住宅ローンの金利が変更になったり、税制変更のタイミングの前に不動産の価格相場が上昇することも考えられます。

このように、売却時期を考慮することも1つポイントとなります。

少しでも、有利に売却を進められるよう工夫することが重要です。

とにかく早く売りたいなら「買取」がおすすめ

とにかく早期売却を希望するなら「買取」も視野に入れてみると良いでしょう。

不動産会社が直接お客様の土地や不動産を買い取ることを「買取」といいます。

買取った後に不動産会社が家を建てたり、別のお客様へその土地を売却します。

買取のメリットは、とにかく早く現金を手に入れることができるところです。

一方でメリットは市場価格に比べると少し低くなってしまう点です。

変わった形状の土地や、立地が条件が悪い土地などすぐに買い手が見つかりにくい場合や、確実に早く現金化したい場合は、買取を検討してみてください。

当社ダイシン都市開発では早期売却・高値買取をおこなっております。

早期に高値で売却・買取するには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。

当社では、積極的に土地や住宅の買取・仲介などを行ってまいりました。

買取や売却をお考えの方は、一度ダイシン都市開発へご相談ください。

まとめ

●固定資産税評価額から土地の売却価格の目安を算出する計算式は、以下の通りです。

●固定資産税評価額とは

●固定資産税評価額を調べる方法

●実勢価格とは

●土地の実勢価格の調べ方

●売却価格を決めるときのポイント

●土地の売却に最適な時期

そして、早期売却なら「買取」をおすすめしています。

ダイシン都市開発では、どんな土地でも買取を行っています。一度査定だけでもお気軽にお問合せ下さい。

福山市で不動産売却・買取に一番重要なこと

不動産購入や売却を考えた時に、不動産の希望通りの住宅を購入できたり、早期売却ができるとうれしいですよね。

この不動産の取引において、1番重要なことは、お客様に寄り添った業者に依頼することです。

不動産購入や売却は金額が大きいことから人生で何度も経験することではありません。

だからこそ、失敗しないためにもパートナーとなる不動産会社選びが大切です。

当社ダイシン都市開発では、どのような条件でもお客様に寄り添ったご提案を行っております。

当社は、広島市、福山市や山口県をメインに不動産取引を行っている会社です。

では、なぜダイシン都市開発が広島、福山、山口等でお客様に選ばれているのか。

次の章では、ダイシン都市開発の強みをお伝えします。

ダイシン都市開発の強み

①年間300件以上と豊富な販売実績

ダイシン都市開発では広島県福山市・東広島市・山口県山口市を拠点に販売活動を行ってまいりました。

地域トップクラスを誇る年間300件以上の販売実績となっています。

②買取が難しい不動産でも買取が可能

弊社では、お客様が他社で買取を断られた不動産でも買取をさせていただいております。

ネット活用だけでなく、住宅メーカーや投資家たちとの広いつながりを強みに安定した販売が可能となっております。

そのため、どのような土地や物件でも買取が可能となっております。

③地元出身のスタッフによる早期売却

広島県や山口県の地元出身のスタッフが活躍しています。

そのため、地域情報の収集力が高く、ニーズに合わせた販売戦略で早期売却に導きます。

④ネットを駆使した販売活動

弊社では、広島県SUUMOの掲載件数は常に上位となっており、ネットを活用した不動産販売活動を得意としております。

また、弊社では広島市、福山市だけでなく山口県でもネットを活用した販売活動を積極的に行っています。

ネットを駆使した販売力は近年の不動産業界では大きな強みであると自負しています。

⑤お客様第一主義

当社では、お客様第一主義を常に心がけるよう、社員教育も徹底しておこなっています。

お客様のお悩み事を解決する為、お客様の心に常に寄り添い丁寧に対応することをモットーにしています。

不動産の早期売却をご希望の方は、 経験豊富でお客様に寄り添い丁寧で迅速な対応のダイシン都市開発にお任せください。

では、ダイシン都市開発はなぜ不動産を早くて高く売却ができるのかお伝えします。

なぜダイシン都市開発はなぜ山口・広島・福山で不動産を早くて高く売却できるのか

弊社では特に山口県内や広島市、福山市、東広島市等広島県で早期売却や高値売却に繋がる販売活動や買取を行っております。

①不動産の適切な売却相場を把握している

まず、一番重要な不動産の「売却相場」についてです。

ダイシン都市開発では常に情報収集を行っており、山口・広島・福山、各地域の単価を把握しています。

また、山口・広島・福山の各地域に店舗があるり、その地に密着して土地勘のある営業マンを配置しているため地場の情報収集にそもそも強い土壌でもあります。

さらに大手の不動産会社との取引が多く、地域の情報だけでなく幅広い意見を保有していることが強みになっており、そのため適切な価格での査定を素早くご提示することができる体制があります。

さらに、山口・広島・福山の各営業所に「買取専属」の担当者がおり、お客様へのレスポンスも早く、流れもスピーディーに対応することが出来ます。

②顧客様との関係性

普段から、ネット、チラシ広告などで集客活動をしており、常に不動産の購入検討者様に対してのアプローチ、促進を行っています。

山口・広島・福山の各営業所ごとに顧客様の情報を管理しており、売りたい地域の情報を求めているお客様のもとへ素早く届けることが可能な体制を整えています。

そのためお客様からのレスポンスも早く、スピーディーな対応を心掛けているため早期の売却が可能となっています。

また、お取引先様は購入検討者様だけでなく、大手ハウスメーカーへの紹介もできるため幅広い営業活動が可能です。

売主様の不安を取り除き、売主様の立場にも立ちながら・経験豊富な不動産仲介としての専門的な立場にも立つ。両局面から取り組む事によってダイシン都市開発では時期を見誤ることなく早期売却が可能を実現しています。

③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

不動産売却において会社選定をする際にその会社の「買取希望者様のリスト」は重要です。弊社には専属の事業主がおり、売却の御対応をスムーズに行うことを可能にしています。（専属の事業主とは、大手ビルダー様や大手ハウスメーカー様のことを指します。）

他にもダイシン都市開発のグループ会社である【アクア】という不動産の販売会社も、同様に建売住宅や注文住宅を販売しているので、そちらのお客様にもご紹介できるため、当社販売部門のやり取りしてる個人のお客様も多くいらっしゃいますし、そのほかにも見込みの顧客様に多くご紹介できる環境が整っています。

ダイシン都市開発の強みはこの売買先の豊富さとスピーディーさにあります。