路線価とは？わかりやすく解説！調べ方や見方、計算方法も理解できます

路線価とは？【相続税路線価と固定資産税路線価】

路線価とは、財産評価基準のうちの1つです。

財産評価基準とは、国税庁が毎年公示するもので相続税や贈与税の計算の時に基準となります。

路線価や倍率など評価基準となるものが公表されます。

そして、路線価には以下の2つの種類があります。

• 相続税路線価
• 固定資産税路線価

固定資産税路線価は公示地価の70％に
相続税路線価は公示地価の80％になるよう調整されています。

それぞれの比率は以下のようになっています。

相続税の計算に使われる相続税路線価が公示地価の80％となるということは相続した不動産の評価が市場価格よりも低くなります。

その為、相続の際に現金で相続するよりも不動産を相続した方が評価が低くなる為、節税できると言われています。

【路線価が決まるまでの流れ】わかりやすく解説

先述した通り、路線価は毎年7月に公示されます。

毎年１月１日時点の路線価評価や路線価調査を1～6月の期間に行われています。

路線価を決めるにあたっては、もちろん素人の人が集まり路線価評価するのではありません。

資格を持っている不動産鑑定士などの専門家が集まって、公示地価を基に公平に路線価を決定していきます。

【路線価の調べ方】わかりやすく解説

国税庁のHPに路線価が公開されており、ご自身で路線価を調べることが可能です。

①国税庁のHP（路線価）にアクセス

②都道府県名もしくは日本地図イラストから、路線価を調べる都道府県と市区町村を選択していきます。

今回は、「大阪府大阪市淀川区東三国６丁目10-2」の路線価を調べてみます。

③路線価図を選択します。

次に、地域を選択します。

今回は「淀川区」です。

④青い日本地図のマークの右　「この市区町村の索引図ページへ」を選択すると、索引図が表示されます。

⑤調べたい場所をクリックします。

今回は「淀川区東三国６丁目」の路線価を調べます。
索引図上の 東三国（六）　35108をクリックします。

⑥選択した場所の路線価図が表示されます。

路線価は1㎡あたりの価額が千円単位で表示されています。

165Dや220Dと道路に書かれている数値は路線価の価額です。

数値の隣のアルファベットが借地権割合を表しています。

以下画像内の表で割合が確認できます。

【路線価方式の計算方法とは】わかりやすく説明

まず、路線価を計算する時は　路線価に「奥行価格補正率」を乗じます。

土地の評価は、奥行きの長さに左右されます。

同じ面積でも、奥行きが狭い場合は建物が建てにくく、使いにくいですよね。

奥行きの長い土地より価値が低く、評価も低くすべきという理由から「奥行価格補正率」を乗じる計算方式になっています。

路線価については、先述した方法で調べることができます。

そして、「奥行価格補正率」も国税庁HPに記載されています。

以下のような表で確認します。

路線価の計算式は2つのパターンがあります。

• ①１面のみ道路に面している場合
• ②2面が道路に面している場合

では、1つずつ説明していきます。

①1面のみ道路に面している場合

土地の一方の道路に面している場合は

路線価の基本的な計算式です。

この計算式を使って、「淀川区東三国6丁目10-2」で実際に路線価の計算してみましょう。

該当土地に面している道路が220Dと記載されています。

この土地の路線価が1㎡あたり220D

千円単位の表示の為、220,000円/㎡です。

• 面積　130.31㎡
• 奥行き　21.3.62

奥行き価格補正率が下の表にあるように、20～24mの普通住宅地区で【1.00】となっています。

計算式に当てはめると

さらに、220Dと記載がありますので
借地権の場合の評価額は、60％で1720万920円

②2面が道路に面している場合

「兵庫県西宮市中島町2-20」で実際に調べてみましょう。

印をつけている場所です。

二路線に面していて、それぞれ210Dと230Dと記載があります。

その土地の2面が道路に面している場合は
まず、正面路線と側方路線を定めます。

それぞれの路線価に奥行き価格補正率を掛けて算出し、
金額が高い方を正面路線、低い方を側方路線と言います。

この場合は、以下のような計算式になります。

①230D
230,000円×1.0＝23万円

②210D
210,000円×1.0＝21万円

230Dの方が算出された額が大きい為、
230Dが正面路線、210Dが側方路線となります。

2つの道路が当該土地に面している場合の計算方法は以下のようになります。

国税庁ホームページからもご確認いただけます。

そして、この加算率は角地の場合と準角地の場合で異なります。

下図のように、交差点やT字路の角にある敷地等を「角地」

それ以外の1つの道路に曲がり角にある敷地等を「準角地」と呼びます。

今回は角地ですので、普通住宅地区の0.03を乗じます。

面積が243.90㎡

計算式は以下のようになります。

当該土地は普通住宅地ですが、角地にあるということで評価が少し良くなっています

また、借地権の場合は”D”の60％で
3458万142円になります。

ここで紹介した二つの計算方法でにも当てはまらない場合もあります。

詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。

路線価とは？全国地価マップで路線価を調べる

ここまで解説した国税庁ホームぺージの「路線価図」ですが、
サイトが見にくい、分かりにくい という方は、民間サイトの「全国地価マップ」でも路線価を確認してみてください。

ご自身の見やすい方法で路線価を調べることをおすすめします。

全国地価マップで路線価を調べたい方はこちら

路線価がない地域の評価「倍率方式」

路線価は市街地にのみ定められます。

そのため、農村など郊外では路線価が定められていません。

路線価がない地域は「倍率土地」と呼ばれ、「倍率方式」で評価されます。

路線価がある地域と調べ方は同じで、国税庁HPの路線価図、市まで選択します。

例えば、広島県広島市西区で調べる場合

①広島県

②評価倍率表：一般の土地等用

③西区

の順にクリックしていくと評価倍率表が表示されます。

評価倍率表が表示されますので、倍率を確認してください。

そして、倍率方式の計算方法は、以下の通りです。

固定資産税評価額は毎年4月～5月にその年の1月1日に所有している者に送付される課税証明書で確認することができます。

相続を開始した年に送付されたものを使うよう注意しましょう！

その他に、税務署等でも固定資産税評価証明書を取得できます。

実際の地積と登記簿上の地積が異なる場合の計算方法

さらに、郊外の農村集落や区画整理がされていない地域等では、固定資産税評価額の算出の基礎となる登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合があります。

そのような地域では以下の計算方法を使います。

詳しくは国税庁ホームページからご確認ください。

土地の評価を下げる方法

相続した土地の評価を下げて、節税する方法はいくつかあります。

今回は、そのうちの一つ「規模格差補正率」をご紹介いたします。

規模格差補正率【地積規模の大きな宅地評価】

地積規模の大きな宅地は、2018年に新設された制度です。

相続や贈与等により取得した大きな宅地で適用要件に当てはまれば、 「規模格格差補正率」の適用を受けることで、土地の評価を下げることができます。

この適用を受けるときの計算式は以下の通りです。

（路線価地域にある場合）

●路面価×奥行価格補正率×各種補正率×規模格差補正率×地積＝地積規模の大きな宅地の評価額

（倍率地域にある場合）

以下2つの計算式で算出されたどちらか低い方

●その土地の固定資産税評価額×評価倍率＝地積規模の大きな宅地の評価額

●1㎡あたりの価額×奥行価格補正率×各種補正率×規模格差補正率×地積＝地積規模の大きな宅地の評価額

詳しくは、国税庁ホームページをご参照ください。

路線価とは？わかりやすく解説　まとめ

路線価について解説しました。路線価についておさらいしていきましょう！

路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格です。

多くの路線価が「相続税路線価」を指し、相続や贈与した際の税金の計算に使われます。
また、公示地価や基準値標準価格の8割の数値が路線価となっています。
逆算すると現在の価値を知ることもできます。

• 道路が２面の場合は正面路線と側方路線を定めます。

それぞれの路線価に奥行き価格補正率を掛けて算出し、金額が高い方を正面路線、低い方を側方路線と定めます。

• 側方路線影響加算率とは側方路線に接していることで価値に影響が出ることを考慮して加算するものです。

路線価は国税庁ホームページ「路線価図」や民間サイトの「全国地価マップ」を利用することで、自分でも調べることができます。

路線価とは？どのようなものか知っていただけましたでしょうか。

不動産を売却・購入する際に路線価を調べることも判断の方法の１つとして覚えておいて損はありません。

路線価の計算も専門家に依頼した方がスムーズではあります。

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