インスペクションとは？本当に必要？！メリットデメリットや費用などを解説

ホームインスペクションとは？

英語で「視察」「検査」「点検」
などの意味があります。

「家」の検査ですので
ホームインスペクションとも呼ばれています。
また同じ意味で「住宅診断」や「建物検査」 などとも言われます。

2018年4月から日本では、
既存住宅流通の促進を目的として中古物件の取引の際にインスペクションの説明が義務化されています。

アメリカでは、中古物件売買の際に行うことが一般的になっているそうです。

インスペクションの目的

目的としては、以下のようなことが挙げられます。

• 中古物件の売却時に購入判断として提示するため
• リフォームやメンテナンスの為に
  物件の現在の状態を視るため
• メンテナンスや修繕すべき箇所を把握し、
  優先順位を確認する為

あくまでも物件の現況を調査し報告するものです。

建物状況調査を行うことによって、ご自身の目的が果たされるのか事前に知っておくことも大事です。

また、業者によっては、原因の追及や特定も行ってくれる会社もあるようです。

目的に合った内容か事前に確認すると良いでしょう。

インスペクションの診断項目

既存住宅状況調査による診断箇所と考えられる項目は下記のような項目です。

• 構造耐力上主要な部分に係る調査部位

基礎、土台及び床組、床、柱、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、その他

• 雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位

外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根、その他

• その他劣化等により日常生活に支障をきたす恐れのある設備配管調査部位

給水・給湯管、排水管、換気ダクト、電気設備、ガス設備

床や外壁だけでなく、水回りについての調査も行ってもらえます。

そして物件の調査の中で1番多いと言われているのが 水漏れや雨漏りの調査です。

検査方法については、目視、触診、打診、計測等での検査を行います。

国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」

2013年6月国土交通省により中古住宅流通促進のため「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が策定されました。

ガイドラインが策定されるまでは、
一定の基準がなく、検査を行う人によって
結果のバラつきがある状態だったようです。

全国で検査基準を明確化することによって、診断結果の信頼性も高まり、利用の促進にもつながります。

そして、既存（中古）住宅売買市場の活性化を目指してるようです。

全国で同じガイドラインに沿って検査を行うことで 検査項目や基準が統一されています。

国土交通省のガイドラインがあると検査を依頼する側も信頼して依頼できます。

しかし、このガイドラインに沿った検査を行わなくても罰則にはなりません。

建物状況調査（インスペクション）の説明の義務化

これまで、中古物件に対して「物件を購入した後に欠陥が出そう・・・」や「中古物件だと物件の質が低そう」などといったネガティブな意見が多くみられていたようです。

このように懸念されていることを払拭し、
中古物件の売買の取引を促進させるため、
日本政府は宅建業法の法改正を行っています。

媒介契約締結時、重要事項説明時、売買契約締結時の3回のタイミングで建物状況調査について説明しなくてはなりません。

このように中古物件の売買取引において、
建物状況調査の実施の有無および実施している場合は、その結果概要と関係する書類の保存状況を買主に説明することが義務化されています。

あくまでもインスペクションの実施の義務ではなく説明することが義務とされています。

そして、説明をすることにより実施を促すことにもなります。

取引物件の契約が成立した場合は売買締結時に 既存（中古）建物の構造耐力上主要な部分等の状況について売主と買主の双方が確認した事項について記した書面を交付しなければいけません。（宅建業法　第37条第1項第2号の2）

では、1つずつ詳しく解説していきます。

媒介契約締結時

インスペクション業者を斡旋できるかどうかを説明し、希望があれば斡旋を行う。

媒介契約において、建物状況調査（インスペクション）の実施のあっせんに関する事項を媒介契約書類に記載することが義務付けられています。

媒介契約時に不動産業者はインスペクション業者を依頼主に斡旋できるかどうかを書面に記載する必要があります。

さらに、斡旋の希望があれば業者の斡旋を行います。

斡旋の確認は媒介契約者だけでなく、 買主にも確認します。

買主が希望し、業者を斡旋する場合は、売主に承諾を得る必要があります。

重要事項説明時

宅建業者はインスペクションの結果概要を買主に説明する。

既存住宅のインスペクションを１年以内に行っている場合は重要事項説明書に記載の上、買主に説明しなければいけません。

この既存住宅とは工事完了後1年を経過した未入居の物件も含みます。
また、新築住宅や事務所、店舗などの場合は、該当しません。

売買契約締結時

売主と買主の双方がインスペクションの結果を確認し、その旨を書面にて交付する。

インスペクションを行った物件の契約が成立した場合は、 売買契約締結時に既存（中古）建物の構造耐力上主要な部分等の状況について売主と買主の双方が確認した事項について記した書面を交付しなければいけません。

構造耐力上主要な部分等とは、基礎や外壁、床や柱の状況と雨漏りや水漏れの状況等も含みます。

これらの事項を売主と買主の双方で確認し、書面にも記載し交付をしなければいけません。

つまり、買主は物件の品質状況を把握した上で
物件価格の妥当性も確認し契約を締結することができるようになります。

物件の状況をしっかりと確認することで、物件引渡し後の不安を軽減できるのではないでしょうか。

既存住宅売買瑕疵保険の検査とは何が違う？

ここまでインスペクションについて解説しました。

インスペクションとは別に「既存住宅売買瑕疵保険」という言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

この章では「既存住宅売買瑕疵保険」について解説していきます。

「既存住宅売買瑕疵保険」とは

売買取引の物件引渡前にその物件の検査を専門家が行い、売主が本来負うべき瑕疵担保責任を肩代わりして
事業者（検査事業者または宅地建物取引業者）が保険を引き受けて買主に保証を提供するという仕組みです。

物件に対する保険期間は5年間です。
つまり、買主に物件引渡しから5年間の間に
その物件に瑕疵が見つかった場合、 補償費用や調査費用について保険金が支払われます。

保険会社については、国土交通省が指定した専門の保険会社である住宅瑕疵担保責任保険法人であることが必須条件です。

現在は全国で6つの法人が国土交通省より指定されているようです。

売主が宅地建物取引業者の場合は、
宅地建物取引業者が加入します。

売主が個人の場合は、
検査事業者が保険に加入します。

この個人間売買の際に加入する保険を
「既存住宅個人間売買瑕疵保険」といいます。

「既存住宅売買瑕疵保険」加入の流れ

• ①売主が検査事業者に瑕疵保険への加入を求める
• ②検査事業者が既存住宅の検査を行う
• ③建築士による検査で一定の基準を通過
• ④保険に加入

住宅の品質が一定の基準を下回っていた場合でも補修等を行うことで保険に加入できるようになります。

物件の引き渡し後にその住宅に瑕疵が見つかった場合、買主は検査事業者に瑕疵の修繕をしてもらうよう求めます。

そして、その修繕費は保険会社から保険金として検査事業者に支払われます。

もし、検査事業者や宅建業者が倒産した等、保証することが難しい場合は買主に直接保険金が支払われることになるので安心です。

そもそも「瑕疵」とは？

瑕疵とは、「きず」や「欠陥」のことで
本来あるべき性質・品質・状態が欠けていることを瑕疵といいます。

住宅でいうと、本来住宅で雨漏りはしない状態が通常だと考えられますよね。
そのため、雨漏りは瑕疵と認められる可能性が高いです。

また、完成した住宅の床が傾いていても本来あるべき状態ではないため瑕疵となります。

インスペクション実施のメリットとデメリット

中古物件を売却するにあたって、建物状況調査を行うことでどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

メリット

メリットは以下３つが挙げられます。

買い手が早く見つかる可能性

調査の結果次第では物件の売却に有利になる可能性があります。

欠陥がなく、修繕箇所も見当たらなかった場合は、購入検討者にとっても購入する安心材料になります。

欠陥が見つかった場合もきちんと修繕を行った場合は、物件への信頼が高まりますので、インスペクションを行った方が買い手が見つかりやすくなる可能性があります。

高く売れる可能性

調査の診断結果があれば、明確な状態がわかります

状態が良い場合は、物件の売買価格を高くして売却に出すことも可能となります。

また、必要な箇所に適切な修繕を行うことで、査定の売却価格より高くなる可能性もあります。

物件引渡し後のトラブル回避

物件引渡し後に欠陥が見つかった場合は、トラブルになる可能性があります。

物件の売却前にインスペクションを行うことで欠陥箇所や不具合の内容をお互い明確に確認することができます。

このことからインスペクションによって、トラブルを未然に防げることが分かりますね。

デメリット

デメリットは以下3点です。

調査の費用がかかる

インスペクションを行うと当然費用がかかります。

相場はだいたい5万円～15万円程度といわれています。
さらに修繕するとなると、費用はもっと必要になります。

結果によっては、売却に不利になる可能性がある

診断結果により修繕を行った場合は良いですが、
少しの修繕ではカバー出来ないほどの欠陥が見つかった場合は 物件を売却できないという可能性もでてきます。

これは、1番のデメリットともいえるでしょう。

調査を行った以上は診断結果をお伝えしなくてはいけないため、見て見ぬふりはできません。

しかし、物件売却後に欠陥がみつかるリスクを考えると修繕する価値はあるといえるでしょう。

すべての瑕疵が発見できるわけではない

国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」 によると調査方法は主に目視による非破壊検査で行います。

そのため、インスペクション実施により、物件の全ての瑕疵を調べられるわけではありません。

インスペクションの流れや費用

次に、調査の流れと費用についてお伝えしていきます。

一般的なおおまかな流れは以下のようになります。

インスペクションの流れ

①インスペクションの実施会社数社に問い合わせし、見積りを出してもらう
数社の見積りを比較し検討すると良いでしょう。

②業者と日程調整を行い、申し込みを行う。

③事前に物件の図面や平面図等、必要な書類を会社に送付する。

④現地で調査を行います。
当日は、依頼主も立ち会うことが多いです。
専門の建築士から説明を受けましょう。

⑤報告書の受領
後日、診断結果が送られてきます。

⑥お支払

インスペクション当日は立ち会う方が良い？

どこを見て、どのような検査を行っているのか、しっかりご自身で実際に確認した方が結果をより理解し納得することができるはずです。

後日、診断結果が送られてきますが、書類を自分で読むよりも、専門の建築士から説明を受けた方がより理解が深まるのではないでしょうか。

所要時間は1時間〜3時間程度で、物件の売買契約の前にインスペクションを行うことが一般的です。

どうしても時間が取れない場合は仕方ないですが、
せっかく費用も支払うので、可能であれば当日のに立ち会いをすることをおすすめします。

インスペクションの費用相場

基本料金は、外壁や床下の詳細調査や屋根裏の詳細調査はオプションで料金が追加されていくことが多いです。

また、戸建かマンションかにもよって費用が異なり、戸建の方が費用が高くなることが一般的です。

オプション料金

給排水管の老朽化により漏水などのトラブルが発生する可能性があります。

これを調べるための給排水管路検査や、断熱材の施工がしっかりとされているかを確認するためサーモグラフィ検査や盗聴器の有無を確認する盗聴器探索などもオプションサービスで行っている会社もあります。

ご自身の希望に合わせた内容の検査を選ぶようにしましょう。

誰がインスペクションの費用を負担するの？

中古物件を売却に出す前にインスペクションを行うなら当然売主が支払います。

物件の販売活動を開始した後に、買主から申し出た場合は、 どちらが支払っても問題はありません。

しかし、買主が調査を申し出た場合は売主の許可が必要となります。

さらに、「買主が費用を負担して」と売主から言われる可能性が高いでしょう。
また、購入を前提の調査として買付証明書の提出を求められることもあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合は、
建物状況調査を無料で行ってくれる不動産会社もあるようです。一度確認してみると良いでしょう。

インスペクション時に使える補助金

インスペクションを行うとなると費用がかかります。

しかし、お住いの都道府県によっては、
利用できる補助金制度があるかもしれません。

例えば、山口県では「山口県建物状況調査（インスペクション）等促進補助金」を実施しています。

山口県の空き家率は全国でも高く、
この制度が実施されているそうです。

その他に、国が行っている制度としては
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」や
「住宅ストック循環支援事業」があります。

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は
インスペクションの実施後リフォームをお考えの方が利用できる制度です。

今回は戸建てについてご説明していきます。

中古物件の長寿命化や省エネ化等を促進させるための
性能向上リフォームや子育て世代向けの修繕改修に対して行う支援事業のことです。

この制度を利用するには工務店やリフォーム業者が事業者登録をしている必要があります。

中古の戸建て物件や中古マンションが対象となり、事務所や店舗等住居部分を有さない建物は対象外となります。

補助金を受けるための3つの条件

①インスペクションの実施

インスペクションを行うことで日常生活にも支障をきたす恐れのある劣化部分を把握し、必要に応じて修繕を行います。

②リフォーム後の家が一定の性能基準を満たしている

例）大地震が起きても倒壊しない耐震性の確保や窓や壁、天井などの断熱化や給湯器などの効率化等の省エネルギー対策、一定規模以上の住戸面積の確保等が必須とされています。

③リフォーム履歴と維持保全計画を作成する

以上が条件です。

また、全てに補助金が出るわけではありません。

●原則「特定の性能項目を一定の基準まで向上させる工事」が対象となっています。

●補助率は補助対象のリフォーム工事費用などの合計の３分の１の額となります。

●リフォーム実施後の住宅性能に応じて補助金の限度額が設定されています。
住宅性能については、以下２つに分類されます。

①評価基準型
リフォーム後の性能が
長期優良住宅（増改築）の認定には満たないが
性能項目のうち、劣化対策・耐震性・省エネルギー対策について一定の性能向上が認められる場合
１００万円／戸

②認定長期優良住宅型
リフォーム後の性能が
長期優良住宅（増改築）の認定を取得した場合
２００万円／戸

この補助金の条件や補助率も考えた上で、工事内容を検討すると良いでしょう。

「住宅ストック維持・向上促進事業」

「住宅ストック維持・向上促進事業」とは、
建物状況調査の実施の促進と瑕疵保険加入の促進のため、 若者の中古物件の取得を支援する措置です。

これは国土交通省が策定した事業で、
インスペクションやリフォームが実施された家の性能が正しく評価されるよう、
住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融などの一体的な流れを開発し
普及する取り組みに対して、支援する事業です。

これまではリフォームや修繕を行った中古物件でも適正に評価されないため、
インスペクションやリフォームにより家の維持管理があまりなされていないことが多い状況でした。

この流れを変えて、リフォームなどにより維持管理を行うことで市場において良質な住宅が適正に評価されるよう促していく動きがあります。

インスペクションはどこに依頼するのか

専門の施行会社だけでなく、不動産会社やリフォーム会社などが実際に行っています。

まず、インスペクションは客観性を持って第三者が物件の性能を評価するために行うことです。

そのため、物件の取引に関わる売主や買主と利害関係を持つ者であってはいけません。

それでは、多くの業者の中からどのように選べばいいのでしょうか？

①価格設定

まずは、価格設定です。
適正な価格で行っている業者を選びましょう。

あまりにも低価格な業者には、安いなりの理由があるはずです。

インスペクションは建築士が行いますから、優秀な建築士が行っているかも確認しておくと良いでしょう。

②経験や実績があるか

新築物件や中古物件、戸建てやマンションと家の種類が異なれば検査の項目も異なります。

ご自宅と同じような規模で同じような築年数の住宅のインスペクションで携わったことがあるのか確認してみるとよいでしょう。

③丁寧な説明

その他に、調査後に丁寧な説明をしてくれるかも重要です。

ただ検査をするのだけでなく、分かりやすく1つ1つ説明をしてくれる業者を選びましょう。

インスペクションの報告書についても、1つ1つの項目について詳細に記載されているかを事前に確認しておくと良いでしょう。

せっかく費用を支払って調査をするのですから、業者選びに失敗してしまわないよう気を付けましょう！

まとめ

中古物件の売買において、取引後のトラブルを未然に防ぐためにも「既存住宅状況調査(インスペクション)」を行うことは今後不可欠になっていくかもしれません。

インスペクションを実施したいとお考えの方は、補助金を上手く利用するなどして積極的に取り組んでみてください。

しかし、インスペクションを実施しなくても、買取や販売は可能です。

実際に検査をせずに売却できた実績もあります。

インスペクションしていても、していなくても、 中古物件の売買において販売に強い仲介会社を選ぶことが重要になっていきます。

ダイシン都市開発では、他社に断られた不動産でも買取を行っています。

ダイシン都市開発の強み

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ダイシン都市開発では広島県福山市・東広島市・山口県山口市を拠点に販売活動を行ってまいりました。

これまで多くの物件の買取・販売に携わってまいりました。

その結果、地域トップクラスを誇る
年間300件以上の販売実績となっています。

②買取が難しい物件や土地でも買取が可能

弊社では、お客様が他社で買取を断られた物件や土地等でも買取をさせていただいております。

ネットを活用した物件の販売だけでなく、住宅メーカーや投資家たちとの広いつながりを強みに安定した販売が可能となっております。

そのため、どのような土地や物件でも
買取が可能となっております。

③地元出身のスタッフによる早期売却

広島県や山口県の地元出身のスタッフが活躍しています。

そのため、地域情報の収集力が高く、様々な情報網を使い、早期売却に導きます。

お客様の大事な物件を当社スタッフに販売を安心してお任せいただければ、各物件に合わせた販売戦略をご提案させていただきます。

④ネットを駆使した販売活動

当社では、広島県SUUMOの物件掲載件数は常に上位となっており、ネットを活用した販売活動を得意としております。

ネットを駆使した物件販売力は近年の不動産業界では大きな強みであると自負しています。

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お客様のお悩み事を解決する為、お客様の心に常に寄り添い丁寧に対応することをモットーにしています。

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山口・広島・福山・福岡の各営業所ごとに顧客様の情報を管理しており、売却したい不動産の地域の情報を求めているお客様のもとへ素早く届けることが可能な体制を整えています。

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③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

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不動売買却において会社選定をする際にその会社の「買取希望者様のリスト」は重要です。

弊社には専属の事業主がおり、売却の御対応をスムーズに行うことを可能にしています。
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他にもダイシン都市開発のグループ会社である【アクア】という販売会社も、同様に建売住宅や注文住宅を販売しているので、そちらのお客様にもご紹介できるため、当社販売部門のやり取りしてる個人のお客様も多くいらっしゃいますし、そのほかにも見込みの顧客様に多くご紹介できる環境が整っています。

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