【完全理解】山口・広島・福山・福岡での不動産売却の流れ早見表

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【完全理解】山口・広島・福山・福岡での不動産売却の流れ早見表

山口・広島・福山地域で不動産をどうやって売ろうか悩んでいる方必見。売却の流れが全く分からない人でも理解できるように、不動産売却を7ステップに分けて解説。何をしたらいいのかわからない不安からあなたを開放します。この記事を読めば、不動産売却の流れをつかむ事で売却の不安を解消し、具体的にいつ・何をすれば良いのかが分かるようになります。

この記事の目次

流れをつかんで、不動産売却の不安を解消
不動産売却の7ステップ全体像図解
まとめ

流れをつかんで、不動産売却の不安を解消

「不動産ってどうやって売るんだろう？」と考える人は、ほとんどが不動産売却が初めてだという人ですよね。

きっとこの記事を読んでくださっている方も、「山口広島福山地域で不動産を売りたいけど、どうしたらいいんだろう？」と不安に思われている方がほとんどだと思います。

どのような流れで不動産売却が進むのか分からず、何も知識がないままでは不安ばかりが募っていきますよね。

ここでは、不動産売却の流れが全く分からない、知らない、という人でも分かりやすいように売主様の視点から7ステップに分けて解説していきます。

山口広島福山地域での不動産売却の全体像をつかみたい
山口広島福山地域での不動産売却の流れを知りたい

という方にぴったりの内容となっています。具体的に、いつ・何をすれば良いのかを解説しますので、きっとこの記事を読んだ後には全体像が掴めていると思いますよ。

不動産売却の7ステップ全体像図解

ざっくりと不動産売却の全体像をフローチャートにすると下記のような7ステップに分けられます。
まずは7ステップの全体像を見てみましょう。

STEP.1：不動産を査定
STEP.2：不動産会社と媒介契約を結ぶ
STEP.3：売却価格の決定不動産の販促活動
STEP.4：物件の見学客への対応
STEP.5：買主と売買契約を締結する
STEP.6：物件の引渡し決済
STEP.7：不動産売却後の確定申告

それぞれのステップの内容について、以下の章で解説していきます。

STEP.1：不動産を査定

不動産の査定からすべて始まります。まず情報収集を始めましょう。

早く高く売るために知っておくべきこと5選でも書きましたが、自分たちでも地域の相場をある程度調べることができます。
しかしながら、複数の不動産会社に査定してもらうことによって、より適正な相場価格を知ることできるんです。ダイシン都市開発では山口・広島福山地域での適正な相場価格の把握を常々行っているため、素早い査定が可能です。

ですので、自分だけで価格に悩んでいないで不動産会社に連絡して査定を依頼してみましょう。複数の不動産会社に対して「一括」で査定をお願いすることができる、一括査定サイトという便利なサイトもあります。
しかしながらサイト一括査定の結果だけで不動産会社を決めてしまうのはお勧めできません。不動産売却では、仲介を依頼する不動産会社や、実際に担当になってくれる担当者によっても売れる金額やスピードが大きく変わってきます。

ですので、実際の営業担当者と話してみることをお勧めします。このご時世ですので、オンラインの打ち合わせにも対応してくれるはずです。
もし、対応してくれないような不動産会社であれば、きっと売主様の他の要望も聞いてくれるような会社ではないでしょう。実際に店舗を訪れた際には店舗の雰囲気も見てみてください。スタッフ同士がぎすぎすしたいるような不動産会社では、お客様への対応もやはり雑になってきてしまうものです。真剣に相談に乗ってくれる、頼りにできる営業担当者に巡り合えた場合は、売却は成功しやすくなります。

また、査定から素早く次のステップに移るために同時進行で書類の準備も進めておきたいですね。下記のような書類があったら話がスムーズに進んでいきます。

所有不動産の物件概要書
登記事項証明書（登記情報）、もしくは固定資産税納税通知書
間取り図および敷地測量図

STEP.1：不動産を査定のまとめ

不動産売却の仲介を依頼する不動産会社を決定

実際に話してみて、信用できる営業マンのいる不動産会社を選ぼう
担当者だけでなく査定の価格やレスポンスの速さなど信用できる会社を選ぼう

不動産売却に必要な書類の準備も同時進行しよう

所有不動産の物件概要書
登記事項証明書（登記情報）、もしくは固定資産税納税通知書
間取り図および敷地測量図

STEP.2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

実際に仲介を依頼したい不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。「媒介」とは、売主と買主の間を取り持って、取引を成立させることを指します。

不動産会社へ正式に媒介を依頼するために締結する契約のことを「媒介契約」と言います。

媒介契約では、不動産の売却が成立した際に不動産会社が受け取る報酬額の詳細や、売却の営業活動の方針契約です。

媒介契約は、以下3つの種類があります。どのような契約を結ぶのかよく考えて進めなければなりません。

（1）一般媒介契約
（2）専任媒介契約
（3）専属専任媒介契約

簡単にいうと、

1社のみの不動産会社に買い手募集を任せる場合
専属専任媒介契約
専任媒介契約

複数の不動産会社に依頼する場合
一般媒介契約

となります。それぞれの契約について説明していきますね。

専属専任媒介契約

買い手を探す売却活動を１社のみの不動産会社に任せる契約になります。決めた会社以外の不動産会社に売却依頼することはできません。また、買主の募集は契約した不動産会社に全て任せる必要があります。もし、売主自身が買主を見つけた場合でも、契約した仲介業者（不動産会社）を通じて契約することになります。

不動産会社の利点

専属で売却活動できる
売却を成立させることによって確実に仲介手数料を得ることができる

売主の利点

売主に対して1週間に1回以上、書面等で報告をもらえる。
（契約上、必須になっています）

契約した不動産会社にメリットが多い契約になっているので、営業活動に対しての熱量は他の契約形態に比べ高くなります。ですので、営業力がある仲介会社の場合は、お任せすることによって早期に売却に結びつくことがあります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に、売却活動を1社のみの不動産会社に任せる、という契約です。こちらも、契約した不動産会社以外に売却依頼することはできません。専属専任媒介契約と違うところは、もし売主が自ら買い手候補を見つけた場合は、買主と直接契約することができます。

不動産会社の利点

専属で売却活動できる
売却を成立させることによって仲介手数料を得ることができるが、売主自身が買主を見つけてくる場合がある

売主の利点

売主自身が買主を自ら見つけることができる
売主に対して2週間に1回以上、書面等で報告をもらえる。
（契約上、必須になっています）

一般媒介契約

上記の2つとは違い、複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約を指します。 1社のみとの契約しか結べない専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べ、複数の不動産会社に営業活動を依頼できるため、より広範囲に営業活動を行ってもらうことが可能になります。しかし、不動産会社の視点から見ると、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べメリットがかなり薄い契約形態なのは否めません。

不動産会社の利点

売却を成立させた不動産会社のみ仲介手数料が得られる
売主に対して売却活動に関する内容の報告義務がない

売主の利点

売主自身が買主を自ら見つけることができる
より広範囲に営業活動を行ってもらえる

不動産会社からすると、営業活動をしても他の不動産会社が売却を成立させた場合は無駄足に終わってしまうということです。つまり、積極的に営業してくれない可能性があります。

また、買主側からすると売却活動に関する内容の報告がもらえません。そのため、売却活動の状況を把握するには、売主自ら各不動産会社に連絡して確認しないといけないということになります。

簡単に比較表にまとめると下記のようになります。

一般媒介契約は売主にとっては自由度が高い分、不動産会社からしたらリターンが少ない契約になっています。
逆に、専属専任媒介契約は売主にとっての自由度は低いのですが、不動産会社からしたら自社独占契約ですので自分たちが何とかしなければ！という気持ちが働き、営業活動に力を入れてもらいやすくなります。

STEP.2：不動産会社と媒介契約を結ぶ、のまとめ

媒介契約を結ぶ不動産会社を決定

3種類ある媒介契約の中からどの契約にするのか選択する

早く売りたい場合は、営業力の高い不動産会社と専属専任媒介契約を締結するのが近道です。また、早期売却を目指している場合は買取の検討もしてみましょう。

【専門家がわかりやすく解説】媒介契約とは何？選び方とオススメは？

STEP.3：売却価格の決定不動産の販促活動

媒介契約を結ぶと、本格的に不動産会社が不動産の売却活動を開始します。ここまでくると、基本的には売主様ではなく不動産会社主導で売却が進んでいきます。

売却活動の具体的なプランを考えるのは不動産会社の仕事になるのですが、しっかりと売主様の希望や要望を事前に伝え、営業担当とすり合わせすることが大切になります。

特に下記の4点に関しては必ず伝えておくことをお勧めします。

希望の売却価格
希望の売却時期（いつまでにうりたい／またはいつ以降に売りたい）
何を優先させるのか（早さ重視なのか価格重視なのか）
売却活動で避けてほしいことやってほしくないこと）

希望通りの売却を実現するためにここは必ず押さえておきましょう。

売主様の希望をヒアリングしながら、不動産会社と売主様で売却活動を始めるために、まずは相場や査定額不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後の売却のための営業活動販売促進活動が始まります。広告を見て興味を持った人からの問い合わせを不動産会社が受けて、買主へ物件の案内説明をおこなってくれます。

また、買主様からの条件交渉（値引き交渉）を受けることもあります。事前に最低売却ラインの金額を自分の中で設定しておくこともスムーズに買主様からの問い合わせに回答できるためには必要ですので、決めておいた方がいいでしょう。どこまで値引きするのか、というところは不動産の売却で一番悩むところかもしれませんが、売主様だけでは決められない場合は、プロである営業担当者の意見も聞いてみるといいでしょう。もちろん最後に判断するのは売主様ですが、ずるずると売り時を逃さないためにも担当の営業マンと一緒になって都度問い合わせには対応していきましょう。

他にも価格交渉の他にも引渡し時期なども交渉の条件になることがあります。

STEP.2：不動産会社と媒介契約を結ぶでも説明しましたが、契約によって上記の営業活動は逐一報告をもらえる場合と、もらえない場合があります。どちらの場合にしても進捗の確認は怠らないようにしましょう。

ダイシン不動産販売では即日レスポンスを心掛けております。
また、地域に根付いて『あそこの不動産屋さん良いよ。』と言ってもらえるように役立つ情報で地域住民の方々のお力になれることを目指しておりますので、何度でもお気軽にご相談ください。

STEP.3：売却価格の決定/不動産の販促活動のまとめ

売主様がすること

不動産会社の営業担当と希望や要望のすり合わせ
希望の売却価格
希望の売却時期（いつまでにうりたい／またはいつ以降に売りたい）
何を優先させるのか（早さ重視なのか価格重視なのか）
売却活動で避けてほしいことやってほしくないこと
不動産の売り出し価格の決定
交渉への対応
定期的な進捗確認

不動産会社がすること

営業活動の開始（チラシやインターネットなのでの広告やポスティングなど）
買取希望者様からの問い合わせ対応や問い合わせ窓口
売主様への進捗報告

STEP.4：物件の見学客への対応

この時点で、売却のための内覧を行うことも珍しくありません。高く、早く売るために、見学に来た買い手に物件をより良く見せるということは非常に重要なポイントになってきます。

一説によると、購入者は物件に入ってからたったの6秒でその家を買うかどうかを決めると言われるくらいです。

以前ご紹介した「インスペクション」「ホームステージング」と言う方法もあります。色々な工夫で実際の物件を良く見せて、早く購入してもらえるように尽くしましょう。

インスペクションとは？本当に必要？！メリットデメリットや費用などを解説ホームステージングは売却に有利？効果と自分で行うポイントを解説

また、一言で内覧といっても、色々なケースがあります。

相続で引き継いだ遠方の不動産
住みながら売却を考えている

など、ケースに応じて内覧の準備を担当の不動産会社の営業マンと進めていきましょう。売主が立ち会える場合は立ち会うのが通例となっていますが、これもケースバイケースです。日程調整や手配を事前に行っておきましょう。

内覧を通じて、売り主様の不動産を実際に購入したいという購入希望者が現れたら、売主と購入希望者との間で、最終的な条件交渉が行われます。実際には、仲介役として不動産会社が売主と購入希望者の間に入るので、不動産会社を通して条件のやり取りをすることになります。

どんな条件交渉になるかはケースバイケースです。まったく予想もしない交渉条件が入ってくる場合もあるでしょう。しかしながら、どんな場合でも必ず合意に至っておく必要があるのが売買価格と引き渡し日です。

売買価格とはその名の通り、最終的な売買価格のこと。購入希望者から金額交渉が入ることが多くあるでしょうが、事前に最低ラインを決定して、不動産会社と共有しておきましょう。
引き渡し日とは、実際に不動産を購入者に引き渡す日のことです。

STEP.4：物件の見学客への対応のまとめ

売主様がすること

✓内覧の準備・日程調整や手配
✓内覧者対応
✓購入希望者の交渉に対応

不動産会社がすること

✓内覧の準備・日程調整や手配
✓内覧者対応
✓購入希望者の交渉に対応

STEP.5：買主と売買契約を締結する

最終的な買主が決定した場合、不動産会社が

買主側の住宅ローン事前審査
売却物件の最終調査

を行うことになります。上記に特に問題がなければ、不動産売買契約を締結できます。

また、売買契約の前には必要書類を事前に準備しておきましょう。

実印・認印
身分証明書
登記済権利証
印鑑証明書
収入印紙

売買契約書は、売主・買主が合意した内容をベースに、不動産会社が作成します。合意に至る前に、念入りにチェックしましょう。
具体的に見るべきポイントは、以下を参考にしてみてください。

売買契約書のチェックリスト

売買契約は、一般的には売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、不動産会社のオフィスに集合して行います。あいさつが終われば、一般的には下記の流れで契約を結んでいきます。

重要事項説明（不動産会社→買主）
▼
売買契約書の読み合わせ（売主・買主・不動産会社）
▼
売買契約書へ署名・捺印（売主・買主）
▼
手付金の受領（買主→売主）
▼
仲介手数料の半金を支払う（売主・買主→不動産会社）

不動産会社への仲介手数料は、売買契約の当日、契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的な流れです。

仲介手数料の金額は、以下のとおり定められています。

仲介手数料の金額（上限）

売買代金200万円以下：代金の5%

売買代金200万円超400万円以下：代金の4%＋2万円

売買代金400万円超：代金の3%＋6万円

ですので、契約当日には、上記の金額の半額を不動産会社に渡すこと位なるので覚えておきましょう。残額は決済・引き渡し後に支払いになります。

STEP.5：買主と売買契約を締結するのまとめ

売主様がすること

✓書類の準備
✓契約への同席
✓不動産会社への支払

不動産会社がすること

✓契約書の作成
✓契約への同席
✓仲介手数料の受け取り

STEP.6：物件の引渡し・決済

【STEP.5】買主と売買契約を締結するで締結した売買契約で定めた日時で、不動産の決済と引渡しが行われます。引き渡しの流れは下記の図の通りです。

買主から売却価格の代金を受け取り、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済を完了させましょう。その日のうちに現地にて不動産の引渡しが行われます。

代金の生産・引き渡しに際して必要な支払いを速やかに済ませる必要があります。支払とは、売主様の方の住宅ローンが残っている場合、物件にまだローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備が必要です。金融機関に連絡しておきましょう。売却金で返済できる場合に関しては融資先の金融機関との間で一括返しましょう。

また、不動産会社へ残りの仲介手数料の支払いも済ませなければなりません。

所有権移転登記の手続きは基本的には司法書士に委託し、司法書士が行います。売主様ができることは、当日必要な書類を抜け漏れなく準備しておくことです。必要な書類に関しては、不動産会社から指示がありますのできっちりと確認し、抜け漏れのないように準備しておきましょう。

基本的には下記のようなものの準備が必要ですが、ケースバイケースですので不動産会社の指示に従ってくださいね。

・登記関係書類等
・実印（登記関係書類に押印する）
・登記費用
・実測図や境界確認書（必要な場合のみ）
・残代金や各種精算金等の領収書（口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある）
・建築関係書類、物件の鍵等の買い主へ引き継ぐべきもの一式
・仲介手数料（媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る

出典：全日本不動産協会

STEP.6：物件の引渡し・決済のまとめ

売主様がすること

✓決済金を各所に速やかに支払う
✓抵当権の抹消準備
✓所有権移転登記の手続きの準備

不動産会社がすること

✓ 必要書類の作成
✓ 売主様の必要書類の連絡
✓ 買主から売買代金を受け取り不動産を引き渡す

STEP.7：不動産売却後の確定申告

売買の取引が完了すると、一安心してしまいがちですが不動産売却後、売主様は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付する義務があります。具体的には確定申告を行う必要があるということです。

確定申告は利益だけでなく、損失が出た場合でも同様に行う必要があります。確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同様に、不動産売却によって損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあります。損得関係なく、不動産売却をした方は必ず行うべき手続きなのです。

確定申告の手続きの流れは下記のとおりです。

確定申告に必要な書類を準備しましょう。

確定申告に必要な書類

✓ 住民票
✓ 法務局で建物・土地の登記事項証明書
✓ 会社から源泉徴収票
✓ 税務署から確定申告書・計算明細書
✓ 不動産売買契約書のコピー

譲渡所得(不動産を売却して得た利益)にかかる税金額をマイナスできる控除や特例を利用すると、大幅な節税になります。有名なところでは、

マイホームを売却したときの3,000万円控除
相続した空き家を売却したときの3,000万円控除

などがありますので、必ず事前に調べて、賢く利用しましょう。確定申告は、税務署に申告書を持参するほか、郵送やインターネットでも可能です。

ダイシン都市開発では引き渡し後も親身にサポート致します。売主様が売却後に確定申告をする際も無料でサポートしておりますのでお気軽にご相談ください。アフターフォローがしっかりしているところもダイシン都市開発の強みです。

STEP.7：不動産売却後の確定申告のまとめ

売主様がすること

✓ 使える税金控除を調べる
✓ 確定申告の書類準備
✓ 確定申告を行う
✓ 税金納付